[摘要] 房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，对其进行宏观调控是必要的。2003年以来，中央出台了一系列房地产调控政策，除了2009年出台的鼓励购房政策措施外，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。
房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，对其进行宏观调控是必要的。2003年以来，中央出台了一系列房地产调控政策，除了2009年出台的鼓励购房政策措施外，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。
从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为三个阶段：阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。
从2003年以来，针对房地产市场的宏观调控政策的主要对象包括五个方面：房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投机投资性购房、保障房建设。
对“房价上涨过快”的调控
房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，房价收入弹性约等于1。据此判断，2003年—2010年我国房价涨幅高于趋势线，存在上涨过快的问题。其中有正常的成分，如我国正处于快速城市化阶段，房价收入弹性会大于1；也有不正常的成分，如持续的供不应求市场格局。对“房价过快上涨”进行调控是必要的。
但调控政策始终未能针对要害症结，对症下药。房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于：土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003年—2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
对“投资增长过快”的调控
对“房地产投资过热”的担忧，导致政府对房地产市场的调控，始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后，虽然认同了“供不应求”的现实，并开始强调加大供给，但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施，例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。这是可以理解的，但客观效果是抑制了供给，加剧了供不应求。
业界认为，要正确认识住宅投资增长变动的规律性，提高调控的预见性。从国际经验看，在快速城镇化进程（达到70%）完成之前，住房建设投资规模呈持续快速增长的态势。参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快。宏观调控者尤其要注意剔除“房地产名义投资中土地价格变动的影响”，把握真实的房地产投资增速。对于未来20年我国住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生投资“过热”的忧虑、恐慌。
对“住宅供给结构”的调控
政府对住宅市场上供给结构进行调控，目的可归结三点：一是试图通过增加政策性住房的供给，降低住宅价格平均水平；二是试图解决“供给偏于满足高收入阶层的需求”的问题；三是出于“节约集约使用土地”的考虑。标志性的调控举措，是2007年提出的“90/70政策”。
在调控政策的实际执行效果方面，“90/70政策”效果并不明显：在项目行政审批制度的约束下，90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升，从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%（其中包含了“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响），仍远未达到占比70%的要求；2010年该占比再度回落。
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