[摘要] 今年，国土资源部将选择部分城市作为试点，开展“小产权房”清理工作。一时间，小产权房再次成为市民关注的热点。据了解，烟台小产权房主要集中在莱山的初家、芝罘区南郊等地，受政策影响，尽管价格极低，但销量仍出现下滑。法律界人士则认为，市民购买小产权房不受法律保护，因此还是谨慎为好。
今年，国土资源部将选择部分城市作为试点，开展“小产权房”清理工作。一时间，小产权房再次成为市民关注的热点。据了解，烟台小产权房主要集中在莱山的初家、芝罘区南郊等地，受政策影响，尽管价格极低，但销量仍出现下滑。法律界人士则认为，市民购买小产权房不受法律保护，因此还是谨慎为好。
探访：超低价成小产权房“卖点”
“便宜”，这是市民选择小产权房的理由。昨天上午，记者联系到莱山区数家二手房中介，称想买套绿化好、交通便利的小产权房。工作人员董先生向记者推荐了位于莱山镇的正农小区的一套房子，3室1厅1卫，78平米，售价仅为20万元，也就是每平米2500元。他还极力推荐说，这房子是双阳卧室，户型合理，位置优越，小区规模成熟，配套设施齐全，周边环境日渐完善。
这么低的价，里面会不会暗藏什么“猫腻”？记者提出了自己的疑问。
对此，董先生解释说，房价这么低主要因为是小产权房，但这是烟台旧村改造的房子，肯定没有任何问题的。“这里有100多栋居民楼，将来发展空间很大的，虽说暂时没有证，但早晚都能办下来，你就不用担心了。”
在芝罘区，像莱山镇这样的小产权房也有不少。位于只楚一带的小沙埠村，也有一些这样的小产权房。房主刘先生告诉记者，75平米的房子要价仅为27万元，每平米3600元，这几天也有不少人打电话来咨询、砍价。
中介：买小产权房不用担心被清理
在中介和房主的口中，小产权房几乎成了市民买房的不二选择。然而，现实是，小产权房的销售在3月份以来出现了明显的下滑趋势。
在莱山区的几家中介门店，记者只要说是看“小产权房”，中介工作人员都会格外地热情，对于小产权房的风险却只字不提。记者询问一位工作人员，既然小产权房有这么多好处，国家为何还要清理整顿？这位工作人员表示，小产权房就是没证，如果买的话房主会和购房者签一份购房协议，很保险。
当记者表示“回家考虑考虑再说”时，工作人员明显不太乐意。从事二手房中介多年的陈先生透露了其中的原委，“现在二手房市场本来就没有回暖，受国家政策影响，最近小产权房的交易量又几乎降到冰点，好不容易碰到一个顾客，哪能轻易放走？”
陈先生告诉记者，目前多数二手房中介是不接小产权房的，毕竟这是和国家政策相违背的，主要是莱山那边多一些，“而且，真正想卖小产权房的人，很少有找中介的，本身房价就很低，还要付给中介手续费，他们都是自己找人，中介的小产权房成交量不说是零也差不太多。”
律师：购房协议无法获得法律保护
无论中介说的怎样天花乱坠，都无法将小产权房存在的隐患抹得一干二净，甚至就连一些卖家也坦承，自己无法保证小产权房将来是否安全可靠。
市住建局的工作人员告诉记者，购买小产权房不可能拿到房产证；市国土资源局工作人员表示，没有住建部门的过户手续，在国土部门就不能办理土地过户，也就拿不到土地证。房产证、土地证皆无，对于购房者来说也就意味着没有任何保障。
山东金律通律师事务所的周鑫律师表示，中介关于“小产权房安全可靠”的说法没有依据。买卖小产权房本身就是违法行为，建立在违法行为基础上的合同或协议，不可能受到法律的保护。说到底，无论合同还是协议，对买房者来说都是一纸空文，毫无用处。将来，一旦国家要求对小产权房进行拆迁改造，购买方是很难从中获得任何补偿的。因此，购买小产权房，一定要慎之又慎。
刚需释放触发楼市变局 房价回归尚待多措并举
（来源：山东商报）作为省会城市，济南近年来城市化进程不断加速，城郊的居民楼也一栋栋拔地而起，其中不乏我们俗称的“小产权房”，虽然开发商售房时承诺有证，但多难以兑现。究竟哪些群体在购买“小产权房”，他们看中了“小产权房”的哪些方面，在国家“行将清理”背景下，济南的小产权房现状如何，又将往何处去……山东商报记者将一家楼盘作为样本，通过它我们或许能明白小产权房的生存现状。
1“五证”不全单价却不低每平6400元直追“有证房”
从济微路与八团路路口一直往东，塔吊施工作业的声音由远及近，临近路的尽头，便可以看到三栋建造中的高层住宅楼，这里便是由王冠集团开发的一处“旧村改造项目”二期工程。
在楼盘营销中心，售楼工作人员宋丽(化名)热情地接待了山东商报记者。“目前二期均价在每平方米6400元左右，比起去年开工的时候，这已经便宜不少了，当时到过7900元左右……”宋丽介绍，二期工程于去年5月份动工，建设速度很快，下个月主体工程基本能够完工，明年这个时候差不多就能交房了。
根据宋丽向记者提供的户型图，目前二期在售的户型有近90平米的两室两厅型、近100平米的两室两厅型和近140平米的三室两厅型，记者以中间一种类型12层为例询价，宋丽认真地翻起了价格表，报价称每平米6436元，算下来总价在64万元左右。
“不过我们的房子不能按揭贷款，只能分期付清。”宋丽说，按照之前的规定，买房需要先付总价30%，等主体完工时再付40%，明年五六月份交房时最后付剩下的30%，但是由于主体即将完工，因此现在买房的话就需要一次性先付总价的70%。至于为何不能通过银行按揭贷款，宋丽则不能解答。
而按照济南市的明确规定，旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民，不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋，擅自购买的，自行承担由此而产生的经济和法律后果。
而面对记者是否有房产证的疑问，宋丽表示“承诺交房三年内给证”，但是按规定楼盘开发必须取得的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证“五证”，二期工程目前只具备三个，“第四个证马上就能办下来”。
尽管“五证”不全，这一楼盘的价格却并不算低，记者在附近询问多家楼盘，同一区域“五证”齐全的宏瑞国际星城每平米均价也只有6800元。
刚需释放触发楼市变局 房价回归尚待多措并举
2“没证”也不愁卖已卖出一半需要赶工期
记者采访中了解到，尽管这一旧村改造项目“五证”尚不齐备，但是销售似乎并未受到影响，记者采访现场就有市民在咨询买房。售楼人员表示，自从去年开售以来，二期工程就不愁卖，现在部分楼层已经非常紧俏，“一共二十四层，有的楼只能买十五六层以上的，以下的都卖完了”，总体来看，二期400多户已经卖出了一半左右。
记者在现场也注意到，为了早日竣工，这一楼盘甚至还申请了夜间施工，并在路边张贴出多份“济南市夜间建筑施工公告”，记者看到时间最近的一份上，市中区环境保护监察大队审查认为，华冠名都二期工程“确需连续施工，符合夜间施工条件”，允许夜间施工期限为2012年3月12日至3月19日。记者要求随同售楼人员现场参观房屋，售楼人员表示主体建筑正在封顶，比较危险，并建议记者过几天再来参观。
而记者在采访中了解到，附近的一期工程同二期一样，也是由王冠集团开发，尽管交房时也承诺了三年内给证，但是如今三年过去，住在一期的居民都没有拿到房产证，而没有房产证也未影响到一期的销售，所有户型的房子都早已卖完。
按照“济南市夜间建筑施工公告”上公示的楼盘开发商和建筑商联系方式，记者拨通了济南王冠集团姚姓负责人的电话，对方表示打错了，自己并非“姚总”，但当记者追问其身份时，他挂断了电话。
3 买主多看中价钱和位置 “地段好就行，不指望有证”
记者采访过程中遇见了家住这一项目一期的陈新(化名)，陈先生告诉记者，他入住一期已经三年了，当时开发商承诺三年内给房产证，但目前还没有见到房产证的影子，至于二期最终是否能给出房产证，陈先生连说“够呛”。
不过，陈先生并不后悔购买了这里的住房，首先是因为价格便宜，“我记得三年前这里有证的房子每平方米到五六千元了，我买的才三千多块钱，还是便宜了不少”。同时陈先生觉得华冠名都一期的配套也还不错，“暖气和天然气‘双气’都是齐备的，也有储藏室和车位，卫生、管理各方面也还都行，我基本满意”。
二期售楼人员也向记者承诺，二期有“双气”和储藏室，只有停车位现在还不确定。
外地来济南打工的孙女士一家三口现在附近租房，她曾一度想购买这一楼盘一期的房子，但是考虑到以后孩子上学的问题，她一直没敢出手，“孩子上学户口很重要，如果买了房子一直拿不到房产证，到时候就不好办了，所以最后放弃了”。
而济南市民孙女士也是考虑到“无证”问题，虽然自去年以来已多次前往二期工程看房、咨询，但是担心“无证”后留下隐患，最后还是选择了附近单价更高的“有证”楼盘。
不过也有部分已预订二期工程住宅的市民表示，非常看好该楼盘的位置，靠近济微路，交通、生活都很便利，配套设施也都还可以，他们觉得地段好就行，“有证当然，没证也勉强接受”。
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专家看法：无预售许可证 即为非法销售
“小产权房”作为一个俗称，与大产权房的不同在于土地性质。国有土地、由国家颁发产权证者，即为合法大产权，而建在集体土地上，由乡镇政府颁发产权证者，为“小产权房”。
“没有预售证就开盘销售，一定是非法销售。”李铁岗表示，购房者莫轻信一些售楼处所宣称的“交上罚款即可办证”一说。“集体土地变更为国有土地并非上缴罚款那么简单，需要经过国有收储、招拍挂等一系列程序。”
市场反应：野楼盘包围下 有证房成少数
“除了我们，周边正规楼盘并不多。”在济南白马山南路，山东宏瑞置业有限公司的一位负责人告诉记者，他们楼盘所在的白马山南路，是当地旧村改造和旧城改造的重点区域，正规的大型楼盘并不多见。
据记者了解到，在白马山南路上，聚集了百兴花园、方信家园、王冠花园等多个小区，均非“有证”商品房。据方信家园小区一居民介绍，小区内居住的大部分是社会上的外来人口，王官庄村的村民占不了一半。而在距宏瑞置业不远处，王冠花园小区的几栋红褐色的多层住宅刚刚落成，鲜有入住者。据附近居民介绍，王冠花园也是没有证的“小产权房”，“但因为价格便宜，都已经卖出去了，平均每平方4000元左右。”
而作为白马山南路上为数不多的“有证”楼盘，宏瑞置业对外销售的价格则为每平米7000元左右。“有证”也成了这一楼盘促销的卖点，在其促销广告中，“产权年限是70年”被特别突出宣传。
“与济微路以东动辄每平米8000—10000元的均价相比，我们楼盘的价格几乎已是的了。”宏瑞置业的售楼员孙女士介绍，在刘长山片区，面积达400多亩的宏瑞星城几乎是目前在售的正规楼盘。在去年的一次促销中，宏瑞曾创下每平米6449元的二环内售价。
在周边众多无证野楼盘的包围下，宏瑞的物业费也远低于王官庄片区的正规大盘。据了解，目前宏瑞星城3号楼的物业费低于1元/㎡，相对于周边楼盘的1.5元/㎡—2元/㎡而言，一套80平米的房子一年就可以帮业主节省1000元左右的费用。
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