[摘要] 在2009年到2010年初，以房价“疯狂”上涨为标志，房地产市场一路高烧。在市场失去理性之时，政府以行政手段进行干预，为市场开出“药方”，并不断下“猛药”，内外混合，终于高涨的房价在2011年下半年被摁住了，全国市场也有了“退烧”的迹象
在2009年到2010年初，以房价“疯狂”上涨为标志，房地产市场一路高烧。在市场失去理性之时，政府以行政手段进行干预，为市场开出“药方”，并不断下“猛药”，内外混合，终于高涨的房价在2011年下半年被摁住了，市场也有了“退烧”的迹象：中指研究院2012年1月4日权威发布《2011年12月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2011年12月百城住宅均价环比连续第4个月下降，10大城市价格环比全部下降且平均降幅再次扩大。
节后,港城准备贷款买房的市民迎来了好消息。与春节前贷款紧张、利率上浮至少10%的情况不同,龙年港城的房贷政策正在发生着微妙的变化。不少银行已经将首套房房贷利率的上浮幅度下调,并且审批房款的时间也大大缩短。不过,二套房的房贷政策仍然执行原政策。这一切说明了政策对于刚需的支持。
“楼市之病”有望缓解
房地产市场的病症，商品房价的高烧，以及内里更深层的失调，有急发症，也有积年成疾。“病来如山倒，病去如抽丝”，政府在2012年仍不打算撤去用药，对2012年烟台地产市场预期普遍黯淡。但未到最后难下结论，这场持续的调控能否也如神医华佗刮骨疗伤一般，手到病除？春节七天假期各地楼市的表现让市场再度沉闷，北京出现零成交，深圳零成交，广州网签24套，南京36套，地产巨头们也纷纷表示，目前市场已经明显降温，进入买方市场……春节各地楼市成交量不免把开发商从春节的喜庆氛围中唤醒。但也有乐观人士认为，低成交量并不值得敏感，因为在传统的淡季市场，又遇调控，即便是零成交也算正常。但每年开始，人们还会忍不住做楼市预测。其实楼市预测犹如在踩钢丝，房地产业很难按照经济发展规律和市场规律做预判，因为房产作为特殊的商品，很大程度上受政策的影响甚至大于经济规律。从调控发展历程上看，应对性措施多于有效的常态性措施。因此在预测楼市走势时，更多还要从政策层面入手。
2011年的烟台楼市，总体感觉没有想象中的那么好，但也没想象中的那么坏。去年楼市调控加码后，最初开发商有点手忙脚乱，逐步适应后，市场开始进行自我调整和修订。新年开发商的营销活动普遍提前，开始了对惨淡市场的主动应对。业内人士反映，春节法定假期还未结束，就已经四到五家公司开始了营销活动。因此，烟台楼市在经历去年被动及主动的两方面调整后，今年将会略显从容。同时，从国家政策中我们也能嗅出，在调控持续性的基础上，进行局部微调，促进其合理性，从“一刀切”的强制性政策逐渐过渡到符合市场经济的需求，因此我们有理由对今年的楼市怀抱谨慎的乐观。同时烟台楼市强大的刚性需求依旧存在，这是房地产市场的基石。
政策微调市场趋于合理化
本轮房产调控的核心目标是需求房价的合理空间，打压房价的投资属性。让房地产回归到居住需求的本质属性。目前看来，本轮调控目标正逐渐实现，烟台楼市正逐步进行价格和价值的理性回归。因此，可以说，2012年烟台楼市在理性中起步。事实上，作为楼市的两个重要的主体———开发商和购房者，都希望在理性的市场中实现不同的诉求。房地产行业在价格理性之后则是价值的回归。我们可以更加乐观地预测：今年，烟台楼市的产品品质将会有更进一步的提升，关注建筑品质和居住感受，将会成为开发商的主流动向；今年，应该是购房者有主动权和选择权的一年，有机会买到更好的房子、更适合的房子。
上述预判是基于2011年年底国家相关部门政策。这与人们预测2012年调控政策适度放松同源。2012年刚刚开始，急于金融政策的表现和人们对经济发展形势的预测，楼市调控有望适度放松的传闻不绝于耳。但目前调控仍未放松，也没有更为直接有力的手段来代替严厉的调控政策，因此总体从严的基调不会有多大改变。不过年底相关部门已经强调，“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”，支持手段之一在于从信贷政策方面支持首套房贷，比如实现差别化首套房信贷，也即拯救在调控中被误伤的那部分购房者的利益。当房价一路下行，购房者欣喜不已，但欣喜过后，却发现房价降了，利率却涨了，银行利率从0.7倍优惠提高到基准利率1.1倍，用任志强的话说，“等于提高了24%的房价，削弱了消费者购房能力的24%。”
困难依旧存在，这个是无法避免的客观事实。开发商销售惨淡、银根紧缺，购买者受到政策制约，短期内无法买到心仪的房子。一些不靠谱的预测还会此起彼伏。无论是市场、开发商还是购买者，均能感受到此次行业中的冷风习习。但我们还是相信，在这个寒冷的行业冬季中，希望一直存在。2012年，房地产行业的希望大于困难，这或许是一种期盼，更多是一种心态。当宏观层面的政策短期无法改变的局面下，我们只能在此基础上，实现力所能及的梦想。但我们一直相信，有梦想就会有希望，2012年的中国房地产行业或将给我们出乎意料的惊喜。
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