[摘要] “过冬说”成为2012年楼市态势的基本描述。“2012年”来了，该怎么办？尽管不同的企业有不同的战略选择，不同角度有不同的观察结论，但从产品线来看，在这个“数九寒冬”，房企不妨多建迎合刚需的120平方米以下的中小户型。
“过冬说”成为2012年楼市态势的基本描述。“2012年”来了，该怎么办？尽管不同的企业有不同的战略选择，不同角度有不同的观察结论，但从产品线来看，在这个“数九寒冬”，房企不妨多建迎合刚需的120平方米以下的中小户型。
首先，这是由当下的供求关系决定的。当前，刚需走俏，大户型滞销。
大户型(120平方米以上)产品，属于改善型需求户型，其买家多为二次或多次置业者。由于调控政策持续加码，二套房首付高达六成，三套以上住房全额付款，同时，利率屡次上调，使得置业门槛大为提高，所以众多主打大户型的楼盘销售纷纷遭遇“滑铁卢”，其中不乏房地产巨鳄旗下的项目。大户型滞销，无疑给众多盲目追求“豪宅”的开发商上了沉重的一课。
其次，从行业大势来看，开发更多适合居住的房子成为必然，中小户型更加贴近居住属性。
日前召开的中央经济工作会议除了表态“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”之外，还要求“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”。今年，中央继续坚持“稳健的货币政策”，同时“增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。时下，存款准备金率已经开始下调，有多个城市的首套房贷利率不再上浮。对于事关房企命门的货币政策，多数解读是，货币政策会定向宽松，但对于房地产业依然会十分严厉；差别化的信贷政策会更加明显，相比二次以上置业的大户型，首次置业的中小户型更容易受到信贷支持，有利于房企回笼资金。
从房地产业发展历程来看，2011年成为房地产业的分水岭，房地产业进入了下半年，追求高溢价的黄金时代已经走完，追求走量的白银时代已经到来。房地产调控要求，房地产淡化投资属性，回归居住属性，并实现房价的合理回调。
作为行业的风向标，万科现在开发住宅更加侧重居住属性，为刚需盖好房，并盖有人住的房子。万科去年已在西安出售18平方米的“迷你户型”，今年也将在北京推出15平方米的公租房，这种超小户型瞄准刚毕业的大学生及在读的博士生群体。
万科的迷你户型不一定有推广价值，但其鲜明的市场细分以及对自住群体的殷勤态度是值得学习借鉴的。
中国楼市仍具挑战 今年一线城市房价将跌20%
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