[摘要] 2011年以来，房地产市场在“新国八条”、“限购令”、“一房一价”、央行2次加息、6次上调存款准备金率、首付比例提高、首套房利率上浮等一些列“刀光剑影”的宏观调控中走过了一半多的路程。于此，购房者言苦，开发商心忧。
“购房者，你快回来；没有你，楼市寸步难行；别让楼市沦为苦海……”近期，一曲调侃楼市近况的网络歌曲在地产圈引发了很多业内人士的共鸣。没有哪一个产业能像房地产一样让人爱恨交加。2011年以来，房地产市场在“新国八条”、“限购令”、“一房一价”、央行2次加息、6次上调存款准备金率、首付比例提高、首套房利率上浮等一些列“刀光剑影”的宏观调控中走过了一半多的。于此，购房者言苦，开发商心忧。
尽管处于三四线城市，宜宾楼市在汹涌的调控中也未能免于受创，楼市近况究竟如何？可以用这样一句话来概括，宜宾楼市进入两难：一边是卖不动，一边是买不起。
刚需“刚不起”
首套房比例提高，贷款越来越难，银行利率还涨了！
首套房贷利率上调如燎原之火，从一二线城市迅速蔓延到三四线城市。日前，宜宾首套房贷款利率上浮引起了市民的广泛关注。当各银行传出上调首套房贷利率后，坊间嘘声一片。不少人貌似站在刚性需求购房者的立场上，对上调首套房贷利率大加挞伐。
近日，在宜宾南岸某银行信贷办理大厅，记者看到一群购房者正在填写房贷办理的申请资料。许多购房者抱怨，好不容易等待房价企稳，开发商也推出了部分优惠条件，却突然之间遇到了利率上调，相比往年，今年银行房贷收紧的时间更早，力度更大。如今却因房贷款利率上调，让这笔从“优惠”中省下来的实惠又“飞了”。
除了利率的上调外，当前银行在房贷的发放上依然较为迟缓，一般来讲，排队的客户需要等待3个月以上，而审批特别慢的还需更长时间。一名银行个贷审批的工作人员说：“不是我们不想放款，每个月就那么点额度，贷款的人又那么多，实在没办法保证放款时间啊。”
首套房贷利率上调，直接影响到“刚需”客户的购房预期，大部分人的买房意愿将大幅降低。宜宾县一楼盘营销部负责人坦言，销售不并顺利。先前积累的一部分购房者担心贷款困难，不敢轻易选房，甚至有的因为经济承受能力较弱的购房者被居高不下的购房成本吓退，选择暂时打消置业念头继续观望。
另外，记者了解到，正是房贷办理的不确定因素增多，也加剧了开发商和购房者之间“若隐若现”的风险。
金九银十”褪色
近期，宜宾楼市中，新盘开盘近况如何？
还有几天，“金九银十”就将接近尾声了，作为今年开发商促销的最后一个黄金周，楼市还有多少“吸金”机会？
在调控风声愈演愈烈之下，很多楼盘的销售步伐又开始减速，尤其在南溪、柏溪等区域新盘集中的区域，开发商的销售压力陡增，户型产品、客户资源在这一轮轮严厉调控的冲击波下，变得不再像往常那样炙手可热了，销售放缓，但房价却没有出现实质性的松动。
记者在天柏组团几个楼盘营销中心采访时发现，即使是前期积累了大量的诚意金客户，8月份开盘上市的新盘，目前仍有部分小户型和大户型尾房待售，而国庆黄金周前后开盘的新盘，目前都有一定的剩余的房源。购房者对用于投资的二套房要求也就越来越高———从以前单纯关心产品的“价格、位置、楼层”到现在的注重户型设计、功能区分。部分开发商宣传的“宜居、宜租、宜投资”的40—60平米左右小户型“安乐窝”似乎卖的再也没有那么“安乐”了。
“小户型关注度降低，主要是受当前政策的影响，购房者在选房时变得非常理性，一居室小户型居家功能的局限性，以至于不适合一个家庭居家生活，在配套不完善的地段也不适合出租，而且作为投资产品，目前也很难转手……”宜宾天柏组团某楼盘置业顾问林洁告诉记者，现在宜宾90㎡以下的一套居小户型难以对外出租，租出去也不划算。理由很简单，地段不方便的楼盘，2009年前每月的租金尚能还清月供，可是随着银行的加息，每月的租金根本抵不上上涨的月供。“卖就更不好往外卖啦！首次置业者自然会考虑‘一步到位’，还不如买套大点新房子，省的二次置业的麻烦！”
林洁表示，市场风云变幻莫测，如果开发商在前期开发设计过程中规划不当，原本资源“弥足珍贵”的房源，在这样的市场形势下，很可能因产品滞销，成为“烫手的山芋”，久卖不掉。
二手房市偃旗息鼓
买房难，买二手房更难；房贷难办，二手房贷更难办。今年的宜宾楼市，二手房市场很受伤。
二手房市场也是楼市参照的风向标之一。在某种程度上代表了楼市的走向，在诸多因素的共同作用下，宜宾楼市虽然刚需强劲，但交易量较少，买卖双方均进入观望期。此前，晚报记者曾报道过宜宾二手房中介转型的消息，地段优越、配套成熟的二手房源充足，然而并没有促使市场繁荣；相反，在一系列调控政策的打压下，二手房市跌至冰点。
房价拐点连锁反应 楼市惨淡业主退房银行自保
究竟是什么影响了二手房交易？
宜宾老城区某大型房产中介公司市场部经理杨碧青认为，受加息、提高首付标准、限贷、停贷等因素影响，目前宜宾二手房市场交易量萎缩，观望情绪浓厚。目前形势下，许多房产中介在亏本经营，原本搜索房源的一些兼职人员已经陆续辞退。一些店面转手、歇业。房产经纪人现在的服务热情也不是很高，“房子卖不动”，“如果不是非常有购买意愿的客户，一般都不会带去看房”，更多的房产经纪人把精力集中在网上投放房源和接听客户的电话咨询上。“有实力将目光投向了新房源，而剩下的几乎都因房价太高，似乎有心无力。”
从当前的二手房成交情况来看，市场成交量下降，不仅是表面的二手房介公司销售收入缩水，而且事实上部分经纪公司早已面临生存挑战，不得不选择关店。
行业洗牌，企业思变。
记者了解到，面对市场变化，宜宾几家占据市场主导地位的大中介机构则开始逐步转型。在市场淘汰一些不规范、规模小的中介公司的同时，这些大型中介公司正借此机会，更为合理地在临港区、西区等楼盘集中的区域进行门店布局，有的还尝试开拓租赁市场或商业地产市场，扩大经营范围，将主营业务拓展到了宜宾部分区县内中小型房地产项目前期营销策划、商品房销售代理和二手房交易等领域。
杨碧青透露，在2009—2010年二手房市场比较好的情况下，虽然也有这类业务，但是重视程度都不高，而在目前市场萧条的情况下这种一、二手联动卖房的形式可以说是对公司的持续发展提供了“1+1＞2”的作用，以便度过暂时的难关。
谈拐点还为时尚早
根据国家统计局公布的数据，作为楼市的传统旺季，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3％。更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大房地产一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。
与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5.0％的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。
反观宜宾楼市，记者从宜宾市房管局每月发布的商品房销售备案登记的信息看，7—9月份，宜宾城区楼盘较少，基本维持在9—10个左右，每月成交量在500套左右，由于新盘上市房源较少，月成交总量有所下降。
楼市调控，风声鹤唳。近来，很多购房者包括业内人士都发出一种声音:宜宾楼市拐点已经渐行渐近，宜宾房价或许将合理回归？
众说纷纭，但业界也有不同的见解。从目前宜宾楼市现状来看，一是城区依然属于青黄不接的“断货”阶段，市场供不应求；二是信贷紧缩，支撑购买力的因素发生了逆转；何况，从5月份中坝地块拍出以来，900多亩土地放量，地价并未出现大跌的现象。从市场供求关系和土地成本综合分析，房价拐点在目前出现的可能性几乎为零。
不过，宜宾某房产公司营销负责人曹甬立认为，随着明年新盘推盘高峰到来，市场供应量将继续上升，在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足的多重因素影响下，宜宾房地产市场下行的趋势会进一步确立，中心城区将于南溪、天柏等区域定价有明显分化，边缘区域房价或许会出现一些下调尤其是急需资金回笼的中小开发商，原本就比较困难，在特殊时期也许会做出一些改变。不过，宜宾楼市整体将呈平稳的状态，现在谈宜宾楼市拐点会不会来，还为时尚早。
房价拐点连锁反应 楼市惨淡业主退房银行自保
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
