[摘要] 业界普遍认为，“金九银十”旺季过后，开发商的销售回款会继续走低，将面临较大的“年关”资金压力。在调控大幕持续笼罩下，楼市变局在时间推移中已不知不觉悄然来临。烟台的楼市将如何走向？业内人士称，拐点会在春节前后出现。
尽管冬天还未到，但是开发商们已经提前感受到了凛冽的寒风。北京市统计局近日发布的数据显示，今年前三季度，北京市销售商品住宅632.1万平方米，下降12%。上海、深圳等地的成交量同样低迷不振。
业界普遍认为，“金九银十”旺季过后，开发商的销售回款会继续走低，将面临较大的“年关”资金压力。在调控大幕持续笼罩下，楼市变局在时间推移中已不知不觉悄然来临。
成交量走低带来最明显的变局无疑在于供求关系。当前房地产门户网站、报纸、短信中的楼盘促销广告席卷而来，各式各样的优惠让人眼花缭乱，调控政策显然正逐渐改变买卖双方信息极度不对称的局面，解决了平衡两方博弈力量的症结，市场正缓慢向买方市场转变。
有观点认为，房地产是典型的资金密集型行业，成交冰封意味着开发商正面临近几年从未出现过的最恶劣的市场环境，尽管许多开发商觉得不适应，但是以往依靠信贷杠杆、预售款滚动开发的模式已难以为继，到了现金为王的时代。上市房企陆续公布的三季报也显示，不少房企经营性活动现金流量净额因销售不振出现了大幅下滑。
在一个买卖双方力量相当的市场里，价格才能真正反映出供需关系，成交量则是衡量价格高低的重要指标。当前成交量走低尽管有政策影响，但是房价仍未调整到位，与购房者的心理预期还有很大差距，才是根本原因。在这种供需形势下，试探性的小幅零星的促销行为显然已不能打动购房者，只有真正兑现“以价换量”，成交量才有可能出现逆转。国金证券分析师曹旭特认为，经历了“金九银十”旺季不旺的销售，市场基本不存在对年底市场销售好转的预期，因此年底房价的调整将更为实质。
房价拐点由隐现到逐渐明朗，也是楼市即将出现的一个趋势。过去几年在投资之风盛行时，楼市里的价格形成机制被扭曲，房价自然陷入了屡调屡涨的怪圈。如今，逐渐成为政府中长期政策取向的限购正把投资性需求不断剔除出市场，房价只涨不跌的神话也随炒房时代结束而被打破，价格机制才开始真正发挥作用，房价在回调中只有找到新的量价平衡点，交易量才可能复苏。
国家统计局数据显示，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。房价停涨不仅表明过快上涨的势头已经被遏制住，也让观望的购房者吃下了定心丸，有了等待的余地和时间，强化了下跌预期。我们看到，与开发商的假摔、试探性降价相比，购房者大有一副不降价决不出手的态势。成交走低对于开发商的影响相当于“温水煮青蛙”，已从心理层面转为实质性的降价行为。近期北京通州部分楼盘价格的大幅跳水也说明开发商已经有了“割肉”的觉悟。
从供需结构来看，今年上半年许多城市房价仍有一波大涨行情，投资开工面积加大，住房供应进入一个高峰，二手房市场上投资者也有很大的套现出货压力。而在其他商品市场上，商品以质量和品质定价，在促销时期甚至还会打起价格战，目前楼市里卖方的主导地位开始改变，为回笼资金，很有可能会出现开发商降价争夺客户的情况。
随着销售回款压力的加大，楼市还隐现出行业加速洗牌的迹象。来自北京中原地产的报告显示，前三季度我国房地产企业累计股权并购数量已经达到87宗，总交易金额达到256.65亿元，同比分别增长42.6%和105%。从长远来看，投资泡沫的消失必然带来商品房利润的下降，楼市不再以“造富”为功能，也将回归合理的利润空间。而在投资扩张时代挤入市场的实力不强的小型开发企业，很可能会因为债务状况恶化而被并购，楼市从而迎来真正意义上的大洗牌。
正因为积弊太多，楼市回调阻力才大，僵持和调整的时间才会拉长。只有房价回调的步伐加快，市场的格局才能彻底发生变化，才能从根本上动摇楼市自我制造泡沫的机制，使其成为合理分配住房资源、提高百姓居住水平的有效市场。
从去年4月份楼市新政出台算起，经过一年半旷日持久的调控，支撑市场的力量已逐渐由投机之风转为现实的居住需求，市场由过去的政策刺激转为供需主导。随着房价回调压力日益凸显，住房投资属性的逐渐淡化，保障性住房建设分配效果显现，楼市也将重新找回自我调整的节奏。而当前房价回调的预期已经弥漫市场，只要调控不放松，一个导火索就可能触发多米诺骨牌效应。
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