[摘要] 在以北、上、广、深为代表的一线城市被遏制以后，二三线城市已经成为房地产市场的主战场，交投市场也相对活跃。随着国务院要求“继续严格执行限购政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”之后，面对政策面的诸多风险和不确定因素，近期多家房企抢先应对、加速出货，不少城市更出现了多个热销楼盘。
在以北、上、广、深为代表的一线城市被遏制以后，二三线城市已经成为房地产市场的主战场，交投市场也相对活跃。随着国务院要求“继续严格执行限购政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”之后，面对政策面的诸多风险和不确定因素，近期多家房企抢先应对、加速出货，不少城市更出现了多个热销楼盘。
二三线城市房价领涨
相比重点城市尤其是一线城市被遏制的上涨势头和市场交投活跃度，二三线城市在近期表现依然活跃。根据监测，近期热销项目均位于二三线甚至四线城市。其中既有已出台限购令的天津、济南、无锡、苏州等城市，也有安阳、重庆、惠州、湖州、常州、烟台等未实施限购的城市。
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。
8月限购可能升级
7月12日，国务院常务会议出台“新国五条”指出，对于已经实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策，对于房价上涨过快的二三线城市，也将采取必要的限购措施。这被业界解读为升级版的楼市限购令，限购城市将扩容。据媒体报道，7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“5条标准”先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。
张大伟表示，“金九银十”是房地产市场最关键的销售季，9-11月三个月时间，很多城市的销售量接近全年的一半。如果调控政策维持现状，很可能出现限购城市受到未限购爆发上涨的影响也出现反弹。因此，限购细则可能将在8月底前出台，压制可能出现的楼市金九银十市场反弹。
张大伟预计，由于不同城市市场情况不一，不同城市将明显分化，但整体来看，受影响城市的数量将占八成。其中四成二三线城市将受到“限购”政策的明显冲击，成交量将出现明显下降，44%城市将受到“限购”政策的一定影响，但影响程度不会太大，成交量将出现小幅回落；其余城市“限购”前后成交量将不会出现明显变化。
大房企抓紧出货
随着近期调控的深入，尽管新一轮的限购名单尚未确定，但二三线甚至四线城市成为下半年调控的重心，显然成为不争的事实。在这样的前提下，不少大中型房地产企业积极调整策略，在7月积极出货。
在祭出75折大旗之后，位于惠州亚婆湾的碧桂园·十里银滩项目于7月30日开盘，开推出5000多套房源，仅上午已消化1600余套。而同日，位于烟台的龙湖·葡醍海湾首次推出千余套一期产品，当日下午2时已全部售罄。
分析师崔琳表示，据近期对重点房企销售情况的监测来看，7月以来，万科、碧桂园、龙湖等房企均有多个项目入市，更有无锡万科酩悦、常州龙湖龙誉城以及烟台龙湖葡醍海湾创下开盘当天售罄的纪录。
崔琳表示，对比此前不少项目降价10%即热销的销售表现，近期低价及平价入市项目均可热销。具体看来，碧桂园、恒大继续秉承了低价入市、以价换量的快销策略，八五折、七五折入市抢占份额，碧桂园在个别项目上更为限贷客户提供三年分期付款；万科和龙湖则通过万团大战以及推出千余套优惠房源，联动营销制造规模效应。
二三线楼市涨价原因何在
对于温州房价居高不下的原因，王女士告诉记者：“温州当地人以家族企业居多，资金雄厚，温州的房子90%以上都是当地人购买，像我们这种工薪阶层只能望房兴叹了。”
北京中原地产市场研究部张大伟告诉记者：“今年以来部分二三线城市房价上涨较快，主要源于一线城市限购导致的投资需求外延和本地需求叠加。”他进一步分析说，受周边核心城市出台限购政策的影响，部分二三线城市承接了来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了限购政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了限购政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。
分析目前房价涨幅较大的二三线城市，发现主要有三种：一是一线大城市的卫星城，如廊坊；二是高铁开发引发的城市群集聚效应，如常州；三是产业转移引发的内地城市群集聚效应，如湘潭、株洲。因此有业内人士认为，部分二三线城市的房价是城镇化加速和产业转移这两个关键因素支撑的。另据中原地产对50个未限购二三线城市的调研发现，在被调研的50个城市中，住宅价格无一下跌，其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平。由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
限购扩围多大引争议
按照日前国务院常务会议的要求“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，未来一段时间，实施限购措施的区域范围将进一步扩大，已毋庸置疑，只是在扩围的广度与执行效力等方面业内尚存争议。
目前来看，限购作为楼市调控最有效的手段之一，在抑制房价过快上涨以及遏制投机需求方面都发挥了重要作用。张大伟认为，从数据中可以看出，限购措施给房地产市场带来了明显变化，即成交价格上涨的幅度明显降低。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，下半年实施限购的城市将达到百个左右，届时房地产市场上的投资投机需求将受到进一步挤压，下半年的房价将出现普遍下降。
事实上，由于我国二三线城市的房地产市场处于不同发展阶段，市场结构也不同，因此对于二三线城市的限购政策不应“一刀切”，应针对不同城市采取不同措施。有业内人士就认同“二三线城市限购主要针对近期房价涨幅过快过高的几个城市，不会大规模铺开”的观点。表示，由于这些城市中大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量会比较少。
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