[摘要] 万保招金四大地产上市公司年报都已亮相，四公司均实现了营业收入和净利润的同比增长，随着其向全国二、三线城市扩张和战略调整，大地产商转战二三线城市，大范围圈地现象逐渐波及全国，烟台凭借自身优势成为众房企重点目标。
今日，招商地产发布了2010年年报。至此，“万保招金”四大地产上市公司年报都已亮相。四公司均实现了营业收入和净利润的同比增长，随着其向二、三线城市扩张和战略调整，四大龙头的未来可结算收入亦能支撑2011年的业绩；但同时，长期借款都出现了大幅增长。
招商地产报告期内实现净利润20.1亿元，同比增长22.3%，基本每股1.17元。公司拟每10股派1.2元。
面对去年4月开始的宏观调控，大房企能够实现营收和利润的增长，主要依靠灵活的发展策略以应对市场变化。如万科报告期内实现销售面积、销售金额同比增长35%及71%，销售金额首次突破千亿，与其市场主流定位有关，其144平方米以下小户型占比较之2009年进一步提高到88%，同时，万科实行快速周转战略，全年新进12个城市，一定程度上规避了部分市场过热的风险。而保利地产在调控情况下，签约面积和收入也均同比增长，销售均价同比增长16.7%，其则是依靠在北京、上海等地的高端项目提升销售收入，同时也积极拓展二、三线城市。
适时的应对措施起到了良好的作用，公司的预收账款也将支撑2011年业绩。万科2010年末预收账款达到744亿元，同比增加134%，而保利地产则达到515亿元，同比增幅为73%，金地集团、招商地产分别为189亿元和113亿元，同比分别增加53%和19%，这为各公司将来的业绩收入奠定了良好基础。而结合预收账款的增长，公司的资产负债率同比提升并不那么“可怕”。年报显示，“万保招金”对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%，较2009年均有所提升，的近9个百分点，较低的则在2个百分点不到，但如果剔除预收账款，则资产负债率并不那么高。如万科剔除预收账款后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上为40.2%。
尽管2011年的业绩有所保障，但房地产企业的长期借款也明显增加。“万保招金”截至2010年末对应的长期借款分别为248亿元、470亿元、100亿元和181亿元，同比增加42%、132%、75%和40%，长期债务的增加很可能是房地产企业出于对未来调整期“债务长期化”的考虑，以借款增加和销售回款相匹配。
面对未来房地产市场，各大龙头都制订了相应发展战略，包括新地区的扩张以及快速周转的策略。如招商地产表示，将大力拓展周边的二、三线城市，保利地产则将继续加大二、三线城市拓展力度，并采取“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，而金地集团也提到，通过产品线的运用缩短开发周期，加快总资产周转率。
烟台地产格局将颠覆
要说2007年世茂集团、阳光壹佰、大华集团等进驻烟台算是小试牛刀，那么万科、保利、龙湖、越秀、天房、中建、中铁、中粮、鲁商、华润、金地、海尔等一大批一线品牌开发商抢滩港城则将颠覆整个烟台的地产格局。
万科来烟拥得芝罘岛最后净地、龙湖占尽养马岛黄金位置近万亩……大地产商转战二三线城市，大范围圈地现象逐渐波及，所圈地块之大令人咋舌。如万科在西安圈地千亩造城，龙湖在成都圈地数千亩，中海、绿城、绿地在济圈地数千亩，恒大更是一口气来鲁吞地数万亩。地产大鳄们看中的是二三线城市的可持续开发的利润空间及与当地政府合作城建的双赢。但毫无疑问，地产大鳄凭借雄厚的经济实力和技术资源，所到之处无不是摧枯拉朽，城市面貌大大改观的同时，房价也有所突破性增长，地产格局也发生了根本性变化。
地产大鳄们的到来迫使本土地产企业改变竞争思路，甚至会淘汰相当一部分地产企业，会拉动烟台整个城市和房地产市场的发展。烟台将呈现“两岸三地”的发展格局。两岸分别指以开发区及以西的西海岸和以莱山、高新、牟平为组团的东海岸；三地分指芝罘老城区、南部新城及福山。笔者认为，高新、牟平，尤其是养马岛一代以及南部新城(黄务一带)将是烟台地产的潜力股。
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