[摘要] 由烟台市住建局制定的《烟台市房屋登记规则（暂行）》已于今年1月1日开始实施，这是烟台市制定的第一部与房屋登记有关的政策文件，其中有几点新的变化。市民需要格外注意，结合该区的具体情况，将《规则》相关内容进行解读。
记者日前从烟台开发区建设房管局获悉，由烟台市住建局制定的《烟台市房屋登记规则（暂行）》已于今年1月1日开始实施，这是烟台市制定的部与房屋登记有关的政策文件，其中有几点新的变化。市民需要格外注意，结合该区的具体情况，将《规则》相关内容进行解读。
一、该区将新增预告登记业务，保护范围涵盖现房及抵押
市民购买期房时，房屋还未建好，需要过一年甚至更长时间才能交房，市民对于该房是否能办理到自己名下心中没有底，更害怕不良开发商一房多售。
记者从该区房产交易中心了解到，此前该区登记部门根据《城市房地产管理法》对商品房预售主要采取合同备案的方式加以管理，该项制度主要是针对期房销售进行保护。而根据《烟台市房屋登记规则（暂行）》（以下简称《规则》）要求，结合该区新上的房产交易系统，今后预告登记将逐步代替合同备案。该项制度对于二手房买卖及抵押都可进行预告登记。《规则》第四条第四款规定：预告登记的范围包括1、预告商品房预告登记；2、预购商品房抵押权预告登记；3、房屋所有权转移预告登记；4、房屋抵押权预告登记；5、预告登记的变更登记；6预告登记注销登记。
该区房产交易中心有关负责人介绍说，《物权法》第二十条款规：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因而该项业务的开展对广大市民有诸多的益处：1、购买期房的市民可以通过预告登记将合同债权物权化，保障将来物权的实现；2、办理预告登记后市民可向银行申请办理抵押权预告登记即按揭贷款；3、依据《协助执行若干问题的通知》，当开发商为被执行人时，法院不能查封预购人已办理商品房预告登记的房产；4、在分期付款的现房交易中，买方可以通过预告登记，防止房主在拿到几期房款后，再将房屋过户给他人的欺诈行为。
二、房屋登记改为夫妻共有需要纳税，要区分多种情况进行处理
现在不少家庭的房产证上都只写了夫妻两人其中一个人的名字，虽然按照《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的房屋为夫妻共同共有，但是现实中还是有不少人想要将房屋登记改为夫妻两个人的名字，而新规则实施后，在想改就得纳税了。该区交易中心有关负责人介绍。
《规则》中第四十一条规定，（1）婚姻存续期间已登记为夫妻共有，又申请改为一方所有的，应当办理转移登记。（2）婚姻存续期间，实际为夫妻共同共有房屋，2009年5月1日前房屋登记为一方所有的，有申请登记为夫妻共有的，应当办理变更登记；2009年5月1日后，房屋登记为夫妻一方所有的，又申请登记为夫妻共有的，应当办理转移登记。（3）婚前登记在一方名下的房屋，婚后夫妻申请共有的，应当办理转移登记。
从《规则》可以看出，在房产证上加一个名字不只是重新打个房产证那么简单，需要交纳相关的税费跟正常的过户相差无几。交易中心有关负责人介绍说，转移登记实际包括买卖和赠与，由于夫妻存续期间财产共有不存在买卖，那就只剩下赠与了，按照有关规定，房屋赠与是需要交纳税款的。如果想要避免交纳税款，夫妻双方可以在购买房屋时，在购房合同及发票上直接填上两个人的名字即可。
三、未成年人申请需要全部监护人到场，更好保护未成年人利益
现在许多父母为了将来省事，直接将房产办理在未成年的子女名下，但如果父母想要处分该房产，需要监护人代理。而这期间也常发生纠纷，比方说，一个未成年名下有一套房产，其父母由于有矛盾或者准备离婚，其中一个监护人在另一位监护人不知情的情况就将房产变卖了，造成了不必要的纠纷，这点在新规中将可以彻底避免。
《规则》第八条规定：未成年人及无民事行为能力或限制民事行为能力的成年人申请房屋登记的，应当有其监护人代为申请并提交监护人的身份证明。监护人处分被监护人房屋的，应当提供为被监护人利益的书面保证，有全部监护人共同申请。
四、《规则》还对其他一些具体业务进行了规范。
为了完善房屋登记程序，规范登记行为，《规则》对于其他一些登记工作有争议的事项进行了规范。如：房产证遗失补发需要报纸公告30天；申请人有无行为能力需要法院认定；自然人委托他人代理申请房产登记，需要公证部门的公证；申请人需要提交身份证的年龄有18岁提前至16岁等，涉外房产需要到国家安全局涉外项目审批部门进行审批等。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
