[摘要] 中国楼市紧缩性宏观调控从紧缩开发贷款开始，已历时七年。原本赤膊上阵的买卖双方，由于政府调控角色的介入，逐渐演化为“多空”两大阵营。楼市多空论战之硝烟从此弥漫于中国楼市。
从2003年6月《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”）算起，中国楼市紧缩性宏观调控从紧缩开发贷款开始，已历时七年。原本赤膊上阵的买卖双方，由于政府调控角色的介入，逐渐演化为“多空”两大阵营。楼市多空论战之硝烟从此弥漫于中国楼市。
然而，七年的调控，多以“空调结束”，楼市深层次的问题没有得到根本的解决。比如，中央和地方的分税机制造成地方政府的土地财政；城乡二元分割造成土地市场的供给被地方政府垄断；住宅市场保障性、政策性住房缺位造成全民购买商品房导致供需失衡；住房作为公共产品，个人房产监管缺失和信贷杠杆作用造成投资、投机性需求激增导致供需更加失衡和房价的持续暴涨；不合时宜的调控政策始终难以持续有效改变购房客户对房地产市场的预期，进入越是调控越是涨价的怪圈。
次市场预期的改变发生在2007年9月开始的“二次房贷”新政以及媒体炒作“拐点论”之后。但是大约半年的时间，由于银行之间“囚徒困境”的竞争造成执行不到位，以及购房者多年的预期惯性的作用，导致调控效果大打折扣。不过，由于2008年上半年，国内正处于加息周期的顶峰时期，购房成本显著上升，导致需求被大量限制。
2008年下半年爆发的金融危机，虽然由美国的次级房产贷款催生，但是在国内，以救助楼市和固定资产投资拉动经济增长无疑成为挽救中国经济的救命稻草。一时间紧缩性政策逆转为极度宽松的政策。银行每天都在拼命的将贷款额度释放出去，以支持经济的快速复苏。然而，中国经济仅仅遭遇短时间的下滑冲击，除个别领域，尚未对城市居民收入造成重大的影响，可是数十万亿的银行贷款却快速充斥了整个市场，流动性严重泛滥。“社会中的钱太多、有钱人太多、借钱太便宜、个人投资无去处（除了楼市）”。楼市由于七年调控未果的预期惯性、购买心理的路径依赖以及投资楼市成功人士的示范效应，造成人们突击购房、超前置业、对楼市投资、投机的意愿十分强烈。这是2009年中国楼市暴涨的根本原因。
2009年年底，楼市的刺激性政策开始退出。“营业税新政”就是一个明显的信号。但是如此“低级”的政策丝毫挡不住楼市暴涨的脚步，过了春节去看房的客户普遍感觉房价像揣满了压岁钱一样猛涨。
2010年，金融危机的乌云渐渐散去，出口市场和内需市场也稳定下来。中国经济“结构性”问题重新成为宏观调控的重点。楼市价格严重偏离老百姓的购买力，房价收入比、租售比等指标严重超出国际警戒线，正是由于高房价对于居民收入和内需市场的挤出效应、楼市的投机风潮对于实体经济投资的挤出效应，加剧了中国经济的结构性失衡。因此，为了“调结构”，宏观调控必将重新开始对楼市实施紧缩性的政策。“调结构”也正是刚刚闭幕的中央全会对于“十二五规划”建议当中的重中之重。
为了“调结构”，“史上最严厉的楼市调控政策”在四月份横空出世。三个月后，胶着的市场行情被潜藏着的资金反复的冲击着，终于按耐不住，迎来了八九月份新一轮的回暖。然而，好景不长。“九二九”政策再次强调调控楼市的决心。但是股市中地产股票的反应让政策制定者们大跌眼镜。地产股票领涨大盘。可见，市场普遍反应政策没有预期的严厉，房产税似乎已经遥遥无期了。
但是，这次楼市调控的力度和决心却是越来越超出预期了。
，十一长假刚过，上海就颁布了限购令，并继续实施“房产税”恐吓政策。其他一二线房价较高的城市也陆续出台了基本同一版本的限购令。这绝不是地方政府自觉自愿的颁布，而是中央政府下达的统一指令。
第二，“限购令”是一个完全“非市场化”的 “纯行政手段”，甚至被很多人诟病为“非法手段”。
一向标榜要保持楼市稳定健康发展和“依法行政”的中央政府为了调控楼市以至于此，打压市场的速度之快、决心之大、态度之强悍、手段之粗犷，的确空前。
调控的成败在于大多数人对于楼市预期是否逆转。楼市预期逆转必须具备以下条件：
，宏观经济未出现重大变化，加息周期和紧缩政策保持延续；
第二，信贷政策和限购令得到基本有效的执行；
第三，具备预售条件的项目必须及时开盘，半年内的市场供给得到充足的保障；一旦在观望期内出现真实的供不应求和抢购，观望就会立即结束。预期也就根本无法改变。就像今年八九月份回暖时的氛围一样。
第四，1-2年内，开发贷款保持严格的限制，逼迫开发商尽快通过销售回笼资金。
第五，房产税的试点征收万事俱备只欠东风。
鉴于房产税影响力之巨大，在其推出之前，理应充分挖掘现有政策潜力。比如在限购方面，考量家庭房屋总规模，对超限家庭只允许置换性购房而禁止新购入房屋。如果年底前市场继续延续八九月份的回暖态势，此类政策深化很可能在此轮回暖过程中视情况颁布，成为房产税出台前最后的缓冲。
房产税虽然传言已久，但征收标准及方法始终未见明朗，市场敬畏之心仍不敢有丝毫减弱。极低的持有成本使得存量巨大的二手房难以形成供应压力。房产税对零成本持有的打破，将直接颠覆楼市供求结构及房价走势。因此关于房产税的风吹草动都可对楼市形成震慑作用，可在真正出台之前的较长时间内发挥作用。具体如何运用这一震慑能量，取决于管理层对楼市调控的耐心与决心。
如果市场预期未发生逆转，明年三四月份很可能迎来“小阳春”，只要政府的决心不变，那么房产税出台和中国楼市真正之拐点出现也将成为大概率事件。
值得警惕的是，作为房屋保有环节征收的房产税，肩负着最终的任务和使命。出台前必须有一个较长的时间通过政策威慑来调整、改变市场预期，但是也不能拖延过长造成市场的麻木和威慑作用失效。如果房产税征收仍然不能改变楼市预期，那就不能改变卖方主导的市场格局，即使房屋入市，持有成本仍然将转嫁给了买方。那时的房价将彻底失控，房租也将出现暴涨。这不是危言耸听。
楼盘价格差距大 烟台楼市一路飘红走势
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