[摘要] 在密集的调控政策攻势下，主要城市的房价看起来停止了狂飙猛进，市场反应明显。然而，这场声势浩大的调控，由于其浓郁的行政色彩和固有的内在矛盾，并未摆脱此前房地产调控过程中存在的顽疾，开始呈现出种种特有之怪现状。
楼市调控泥沼
声势浩大的调控，由于其浓郁的行政色彩和固有的内在矛盾，并未摆脱此前房地产调控过程中存在的顽疾
4月15日国务院要求提高二套房贷款首付比例的要求一出，实质性拉开了新一轮中国房地产紧缩调控的序幕。短短半个月来，各部委纷纷出台相关部门政策，各地方政府也表示将根据地方实际情况出台细则。
在密集的调控政策攻势下，主要城市的房价看起来停止了狂飙猛进，市场反应明显。然而，这场声势浩大的调控，由于其浓郁的行政色彩和固有的内在矛盾，并未摆脱此前房地产调控过程中存在的顽疾，开始呈现出种种特有之怪现状。
尴尬“二套房”
4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一收紧第二套房贷款的新政，被认为是本轮调控中采用且杀伤力的调控武器，但在现实中仍面临着第二套房认定标准的尴尬。
早在2007年9月27日，央行首次颁布规定，要求购买第二套住房首付比例不得低于40％。由于该调控政策没有明确究竟以何种方式认定“第二套房”，使得各商业银行对认定标准出现分歧。光大银行和华夏银行等中小银行，以个人为单位界定“第二套房”。2007年底，四大商业银行统一以户为单位界定“第二套房”，随后得到了监管部门的认可。
在2008年金融危机之后，针对“第二套房”的贷款限制实际上在各地已渐淡出。直到2009年下半年以来，楼市再次“发烧”，国务院于今年1月颁布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再次重申2007年的规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”
中国银监会银行监管一部主任杨家才4月21日晚接受媒体采访时表示，第二套房认定标准，“只认房不认贷”（即家庭拥有的房屋套数，而非此前执行的以贷款次数为限）。一天之后，这个说法被纠正为“既认房又认贷”（两者互为参考，互不排斥）。
一些业内人士认为，“只认房不认贷”表明监管部门鼓励自住需求、精准打击投机需求的意愿，“既认房又认贷”很可能是考虑到前者的操作难度而作出的折衷妥协，其精准性大大减弱了，因为“认房”操作难度大，实际上还是倚重“认贷”。
建行房贷部门一位人士即对本刊记者表示，“二套房的鉴定，我们现在实际执行的还是以贷款次数认定。以房屋套数认定现在不具有可操作性，除非住建部给我们接口，但是住建部各地的房管局内部是否联网了还是个问题。”
上一轮调控所面临的种种难题，如今不但重现，且因“精准”之需变得更为棘手。要实现以家庭为单位的“只认房不认贷”的“第二套房”标准，至少需要四个部门拥有覆盖的相关信息系统并实现互相共享：由所有商业银行提供个人信贷信息的央行征信系统；大部分隶属住建部的个人住房信息系统；隶属公安部门的户籍登记系统；隶属民政部门的婚姻登记系统。
“目前住建部的个人房屋产权信息并不完整，而且各地之间是分割的。‘第二套房’认定如果以家庭拥有的房屋套数为限，目前操作难度很大。”一位前住建部官员对本刊记者说。
4月17日颁布的新“国十条”特别提出，“住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设”，这被视为是政府未来对住房保有环节征税的基础。
但是，个人住房信息系统建设的基础是在范围进行一次房产普查，多年来不少识者向中央提出过这一建议，迟迟不能落实。据上述前住建部官员解释，一方面可能是工程浩大，投入不菲，另一方面也可能是这样容易触及某些人的特殊利益。
尽管“第二套房”认定标准的难题未解，银行上调利率的冲动已有所萌动。4月23日，中国银行率先宣布，“根据与客户合同约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”这意味着，之前部分中国银行房贷客户获得的优惠利率，到期之后有可能按照更高的利率执行。
一位资深的银行业分析师向本刊记者表示，目前银行同业采取观望态度，因为存量按揭利率调整虽然有利于银行，但是银行也需要平衡公众形象和社会舆论。
复旦大学房地产研究中心教授华伟评价称，中国房地产业需要一次专业、科学和系统的调控，但目前的调控措施不具有长期性，不能区分自住、改善还是投资层次的需要，根本不能 “制导”，还是部门政策代替宏观政策，政策之间前后打架的现象也未杜绝。
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