[摘要] 关于经适房政府回购的观点，以及具体举措，却悄然生发开来。据京华时报2007年6月8日的报道，背景市建委对新拟定的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》、《北京市廉租住房管理办法》公开征求意见，新政策不仅首次界定了买房人的年龄，而且规定经适房不得上市转让，而应由政府回购。
近一个时期以来，关于经适房，成为大众热议的焦点。然而，关于经适房政府回购的观点，以及具体举措，却悄然生发开来。据京华时报2007年6月8日的报道，背景市建委对新拟定的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》、《北京市廉租住房管理办法》公开征求意见，新政策不仅首次界定了买房人的年龄，而且规定经适房不得上市转让，而应由政府回购。
根据相关的报道，具体操作步骤是，在回购经济适用房过程中，由当地政府相关职能部门，组织专业人员成立价格评估小组，参照原有价格并考虑折旧和物价水平等因素，评估价格后并进行公示，最后，再进行购回。笔者认为，经适房回购是趋势也是必然。一个事实是，如果推行政府回购经济适用房制度，不仅能给公租房提供充足的房源，也能让国家再把这些回购的经济适用房，出售给正翘首期待的真正需要房的弱势群体。况且，政府回购经济适用房有着制度依据。2007年底，建设部、发改委等七部委出台的《经济适用房管理办法》第30条明确规定：购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，政府可优先回购。有关经济适用房应否由政府回购以及如何回购等问题，引起社会较大关注和争鸣，也形成了几家欢喜几家忧的局面。
然而，我们还可以发现，具体操作上的一些具体问题。对此政策调整怀有焦虑情绪的，恐怕还有一些似乎未被特别关注的人群，比如那些外地来京甚至是举家搬迁的人士。倘若按照原先政策，只要经济适用房购买年限达到5年，并且交纳一定的土地补偿金，则可进入市场交易。这也就意味着，他们原本也许还有从中“分一杯羹”的机会，可以倾尽全力在市场上购买一套价格较低的二手经适房；而若实行政府回购政策后，可以猜测的是，政府在再次分配经适房过程中，很可能会继续遵循一个硬性标准，即购买者必须是具有本市户籍的中低收入家庭。倘若真是如此，那些居住条件较差的外来人口，恐怕又失去了一个购买低廉价位房屋的途径。在经济学上有一种“帕累托最优”理论，它是指资源分配的一种理想状态，假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好，从而实现公平与效率的结合。应当承认，在纷繁复杂的世事面前，某一政策措施若要达到人人满意的效果，几乎是不可能的，但政府在制定政策时，还是应当做出限度的周全考量，并采取相应弥补或兼顾救济的措施，避免在推行新政并取得一定的同时，却可能直接或间接地影响甚至损害一部分公民原本可能享有的某种合法利益。
我们还不能忽视一个“度”的问题，就是说，具体到经适房回购，政府更应当明确并掌握合理适度的政策调控原则和标准。比如，对经适房现产权人，政府鼓励其在经济条件改善时，主动退出保障性住房循环圈，但同时应当确保其在退出时的居住水平，至少不应比退出前变得更差；对更广泛范围内的中低收入人群，则应当保证今后可供其购买或租赁的平价住房资源将会越来越多，选择范围及层次，也会越来越广泛和多样化；即便对普通商品房市场，也能因为保障性住房市场的完善而分流一部分购房人群，从而在一定程度上调节供求关系，乃至对房价上扬态势起到必要牵制作用。总之，任何善政的出台都应当具有统揽全局的眼光和魄力，努力发挥或最优规范效能，而避免“头痛医头”式的局部治疗做法。
值得欣慰的是，政府回购经济适用房作公租房的做法，正在大连市实践。在去年召开的大连市政协会上，市政协委员薛京建议，对已购买了经济适用房的居民，待其生活条件有所改善，需改变自己住房条件的时候，政府可采取回购的方式，将这部分经济适用房买回再廉租出去。不久，大连市政府就采纳的这条有价值的建议，并从经济适用房中回购300套住房，作为公租住房房源，经过一年多的运作，现已取得了显著的成效。就北京市政府主管部门构建公租房而言，无论从区域选址，还是计划推出的数量，无疑走在了的前列，理应成为各级政府学习的榜样。然而，笔者觉得，尽管该市为弱势群体着想的做法值得肯定和赞扬，但是，在现房收购上，需要超强的智慧和管理技艺。
倘若在现房收购上，把目标锁定在商品房上，价格高昂，政府财政难以承受。尤其作为一线城市，商品房大都价格不菲，如果政府收到少量商品房，还能买得起，否则，大批量收购，不但政府的公共财政就能以承受，也会浪费掉大量纳税的血汗钱。易产生腐败。如果再同一地段，有几家商品房企业可供选择，在这种情况下，商品房商家很可能会用金钱俘获制度政策的具体操作者，腐败现象也会应运而生。
因此，政府在收购现房上，不妨选择经济适用房作为公租房，理由是，经济适用房本是政府为弱势群体提供的福利住房，现在，却有不少经适房拥有者把它当作投资的工具，利用其与市场上商品房的巨额差价，谋取不正当利益。如果政府收购经济适用房，作为公租房，这不仅会有效打击经济适用房的“炒客”，更为重要的是，也能让经济适用房社会保障宗旨重新回归。不过，人们也会担心：经济适用房毕竟不是廉租房，而是政策性商品房，倘完全杜绝其上市流通，是否有过份干预自由市场之嫌？经济适用房应该在多大程度上，由政府做主？此担心并不奇怪，因为一直以来，经济适用房始终徘徊于政策房和商品房之间。
在建设部等部门于2004年5月联合下发的《经济适用住房管理办法》中，明确规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。显然，经济适用房既是政策性住房，又是商品房。而之所以如此，与经济适用房的出台背景有关。经济适用住房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种房屋所有形式。1998年，政府推出此政策时，既有保障住房市场化之后居民有房住的政策考虑；也有扩大内需，拉动经济增长的需要。
然而，“鱼与熊掌难以兼得”，经济适用房发展到今天，已渐显弊病。当下，一方面，国家政策性住房总量十分紧缺；另一方面，北京却出现近八成经济适用房对外出租的情形。有数据显示，昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。一方面，媒体爆出有“豪华装修、230平方米、6台电视、7个空调”的经济适用房转售；另一方面，公众连夜排队抢号经济适用房场面，早已成城市一景。这诸多尴尬，与经济适用房的双重定位不无关系。拿颇具双重性特征的“5年内不得转让”来说，实际上起不到打击投机的作用，据业内透露，市场上“阴阳合同”大量存在，经济适用房早已是公认的投资热点。而且，一些城市将经济适用房的销售对象定为年收入0.5万到6万元的家庭，然而有调查显示，照此计算，意味着93%的城市家庭属于经济适用房的供给对象。但实际上，保证绝大多数人群住房的，只能是市场，政府的职责是保障少数低收入群体的住房。
因此，经济适用房政策已到必须改革的地步了。我们认为，在国家尚难提供足够多政策性住房的情形下，不妨强化经济适用房的政策性、福利性，严格申请条件，把经济适用房纳入社会保障体系，将有限的资源投向少数低收入人群。而设立国家回购制，无疑有利于厘清市场与政府的关系，还原经济适用房的政策性本意，打击投机经济适用房行为，保障福利政策不被扭曲。
其实，这也牵涉到政府职能的转变。在惟GDP时代，政府的房产政策多为发展经济，但今天，人们愈发认识到，政府的首要职责，不是制定“房地产政策”，而是制定“住房政策”；不是单纯求房产市场繁荣，更要保障人人有房住，发展经济的同时，更关注民生，关注公平。当然，如果政府彻底主导了经济适用房资源，也有一个前提：即要对相关主管部门及其官员建立完备的监督机制，尽可减少住房分配腐败，保证国家的住房政策优惠切实流向最需要人的手里。 (来源为资源网)
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