在刚需的基础上，有很多的业主在单纯比较价格的同时，也想让自己的房子在未来居住能够便捷。针对改善型的房子客户真正想的是什么？交通的便利性是我要考虑的问题，烟台现在也越来越堵车，将来的停车、物业、小区的保障等方面都是要考虑到的问题。第一、第二的需求关系到在哪里买房子。我们是根据客户的需求来做，他们需要什么我们就给什么。我们的量没有做得那么多，这是我们需要学习的地方。>>>详细

这次和搜房网联合举行这个活动，搜房网提出了CLD中央居住区的概念。润园是万科在福山的第二个项目，万科润园即将面世。万科也在开发区做了一个新的项目，万科在2013年正式运作项目有三个，总建面在八十万左右，定位是面对刚需客户，户型是七十到一百二。万科想和大家一起看一下福山的升值潜力和产品的研究和研发。这次我也是刚从集团开完会后来，有一个最新的产品系列，西安万科首发的幸福型新品，配合最新精装的收纳系统，在北京、烟台等区域首发，借助搜房的平台今天第一次通报这个情况。>>>详细

现在我们家还没有开盘，整个市场和大家想的一样，我们刚拿到预售。福海路是属于福山区的主要街道，我们家的街道是开发区的，也有优势。假日风景的配套很不错，口碑很好，现在整个楼盘我们大体分析了一下，大家都在等待，过了十八大可能会好转一些。开盘还得看具体的情况，目前在积攒客户，在考虑当中。 >>>详细

我不敢确保明年三月份地产市场会变好，但是从福山区来讲，我们受政策的影响不太大，主要是受整体经济的影响。刚需客户对未来有很大的不确定性，从近期各个项目的来访、来电都在下降的趋势可以看出来。我们在观望的同时客户群体也在观望，不能说很乐观，大家从各自的项目产品定位做调整。>>>详细

三月份变好是一个预想而已。我看整个烟台市场外销比例占烟台九月份总成交量的15%。虽然一线能带来外来的客户，但是因为一线开发商的价格过高，还是会考虑本地的开发商的项目。福山区的成交量在全国排名非常高，而且项目的品质也非常好，每一个项目都有独立的产品，包括产品优化，他们自己在研发很多新产品。福山区的供量明年也会特别大。刚需都被消化光的时候，外销无法建立的时候我们如何做？一线品牌能贡献出一点力量，但是另外的力量呢？福山的历史渊源比较好，有很好的品牌但是没有推广出去，所以我们解决不了要靠政府。 >>>详细

总体而言，福山的板块相对牟平、高新区还是比较好的。从年初的“金三银四”慢慢回暖复苏，三、四月份开始有一些量的回升，最集中的表现在七月份，结合项目我们的项目八月份达到了最顶峰。但是“金九银十”的期盼反而没有得到预期的实现，现在福山区的总结共作为六区之首，能够排在前面有一些是必然的，还有一些偶然的因素在里面。必然的因素是刚需盘的推出，推盘量比较多。福山区整个政府规划在提产业新区，有很多的工业区、世界五百强的企业大概有19家，这有利于市场的表现。>>>详细

从数据上解读2012福山区，福山不像在2005年之前的样子，相对来说这个区域的购买力是有后劲的。当初最早中央居住概念是我们一个团队共同提出来的，我特别想和大家分享一下当初提这个概念的缘由。烟台市有六个区域，之所以把福山定位中央居住区是它得天独厚的地理环境。烟台和香港一样是狭长型依海而建设的，福山区是靠填海给填起来的，往东是莱山，往西是开发区和福山区。从地图来看福山区是整个大烟台的后花园，有先天的便利性，有相对集中和开拓的土地在这里，东到夹河西到西山，南到同三高速，北到港城西大街。 >>>详细

目前来看福山甚至烟台是以价换量的状态，特别是在十月份的成交量有点萎缩。具体原因根据我个人经验分析是这样的：一是前期各个楼盘以价换量推出的楼层是比较低的房源，价格比较低。经过七、八、九月份的销售，剩下的是比较高的房源。二是客户的心理，目前十八大没有召开，很多政策有不确定性，很多购房客户有观望的心态。打造福山中央居住区需要哪些方面的支撑？福山的商业配套比芝罘区、莱山区还有开发区是相对比较落后的。五年以后福海路肯定会比现在更漂亮，决定房价的因素主要是配套。 >>>详细

从房产交易网的数据看，芝罘区、福山区的成交量较高，刚需集中区的优势体现。芝罘区一直都是购房者热衷的区域，成熟的配套设施、便利的交通等，都是吸引购房者置业的重要因素，这也是芝罘区成交量稳定的保证。下半年来看，改善型置业的比例增多，上半年刚需消化较多，下半年烟台楼市刚需与改善并进。个人觉得，除了价格之外，楼盘的信誉、质量、服务态度、配套等都是构成好楼盘的重要因素。总得来说，好楼盘就是在楼盘质量保证的基础上，给烟台人民传递更加舒适轻松的生活理念。>>>详细

烟台楼市九月份的表现只能说是中规中矩，没有大的亮点。至于十月，烟台楼市的整体表现不如青岛活跃。就海信旗下的青岛地产项目来看，双节的成交还是比较可观的，而烟台则相对沉寂很多。主要原因的话，一个是青岛双节期间新项目较多，供应量较大，另一个更重要的原因还是在于，烟台的购房者观望情绪比较浓重，不愿理立刻出手买房。而就开发区来讲，今年开发区外来务工人员明显减少，而他们的购买力在烟台也是非常可观的。>>>详细

对今年金九银十的市场情况，于雪梅表示总体还可以，并没有数据显示的那么凄凉，包括双节期间都有不少外地旅游客户前来，这部分客群不仅有投资客户，还有自住型的养老客户，交通购物便利的刚需和改善型楼盘成为新的主力购买对象，促销比较大的海景房成交量也不错。对目前的市场库存压力，于雪梅认为库存压力比较大，去库存量也是下一步的市场重点。对于好楼盘的概念，于雪梅称这是相对的，最适合购房者的就是最好的，但是地段、楼盘品质和价位是衡量的重要标准，几者平衡才是高性价比。>>>详细

总体来说前两周的成交还是比较平稳，成交量也在在意料之中。就奥林峰情来看，前两周的成交也是比较令人满意的。年前的话，主要还是看国家的政策。国家很有可能在年内出台房地产新政，这将会对房价产生重要影响。四季度虽然是传统意义上的楼市淡季，但是从近几年的销售情况来看，这种旺季和淡季的区分已经越越不明显。尤其是十二月和次年的一月，正赶上我国的春节，是项目营销的好时机，因此，也不能单纯意义上的称四季度是淡季。所以我认为，年前无论是成交量还是价格都应该处于一个比较稳定的状态。>>>详细

对于今年十月以及接下来的四季度的销售预期，搜房网采访了御泰苑项目的总经理刘绍东。对于十月前两周的销售情况，他表示，首周成交量的确不是十分理想，但是双节过后成交量有了较为明显的提升，表明烟台市场依然处在一个比较稳定的范围内。刘绍东表示，从九月和十月前两周的成交走势来看，四季度的销量应当会比较平稳，并不会出现太大波动。至于价格方面，由于四季度是销售淡季，所以价格也将不会有太大波动。不过由于现阶段烟台楼市库存压力比较大，而且很多开发商会迫于完成销售业绩的压力，拿出较大优惠。>>>详细

万象城9月28日大户型开盘，国庆期间销售情况较为理想，莱山区多个楼盘日销售量均是4、5套左右，整体市场情况不错。房产交易网上的成交数据，属于网签数量，反映的是半个月前的成交情况，因为在案场签约之后，并不能第一时间即进行网签，所以房产交易网的数据有一定的滞后性，而且受假期出游影响，签约量不高可以理解。从莱山中心区看，销售情况较为理想，就我所知，万象城、保利香榭里公馆、中铁逸都销售情况都比较好，无论是看房人群还是来电量方面，都很活跃，与市场较好年份同时期差别不大。>>>详细

年前的房价肯定还是呈现出一个波动中下降的趋势。因为四季度本身就是建筑行业的冬休期，工程基本没有进展，开发商的资金压力也比较大，所以想要走销量，主要还是看价格。所以以价换量可能是大部分开发商会采取的策略。单就烟台来讲，主要还是看各个项目的促销政策，所以年内价格即使没有太大下调的话，优惠力度也会加大。对于烟台这个区域来说，肯定是相当大的。因为买房的人的数量基本是一定的，但是项目却在不断增加，六万多套的库存对于开发商来说压力非常大。而且，像旧村改造、保障房等是不列入房产交易网的，所以库存的数目有可能会更多。>>>详细

成交量的话，不出意外应该是越来越差，因为四季度本身就是房地产销售的一个冬休期，在销售上很难有大作为。除非是有开发商愿意以价换量，做出非常具有诱惑力的营销政策，这样才能够在淡季吸引消费者。至于价格，应该不会涨。因为现在本身楼市就不景气，开发商如果涨价的话，会冒很大的风险。相反，随着各项调控政策的出台，价格下跌也是有可能的。>>>详细

李九涛表示，今年的金九银十和以往相比成色暗淡不少，市场比较平稳。9、10月的销售虽然不比往年，但11月到年底的情况应该也不会太差，平稳的情况或将延续到年底。另外现在库存压力比较大，按现在的销售速度房企大多都不能完成今年的业绩，迫于走量的压力，年前可能会有更多的楼盘拿出优惠，尤其是特价房。据搜房网统计来看，进入10月，特价房的比例的确有所上涨。>>>详细

五洲国际集团之所以选择烟台投资是有充分根据的，十一五以来，烟台地区生产总值年均增超过13%，连续跨越3000亿、4000亿，2011年GDP已达到4906亿元。烟台作为工业强市，与其配套的商贸物流业却相对落后，烟台目前的五金机电市场，不是厂房改造而成，就是仓库改造而成，市场形象落后，环境差，分布零散，更谈不上有统一的市场推广、管理与运营。烟台市市政府为了填补五金机电市场空白，在对我们集团所开发的无锡五洲国际工业博览城考察后，也大力邀请来烟投资，为了响应市政府号召，此次，集团挺进胶东工业强市烟台，既是迎合烟台城市发展要求，也是集团的全国化布局战略的又一重大部署。>>>详细

首先我认为应该是开发商的品牌，近年来大量的品牌开发商进驻烟台，带来了先进的设计理念，极大地冲击了烟台本地项目的市场；第二个就是传统意义上的地段因素，地段上占据优势的项目自然也会占据一定的市场优势；第三，随着烟台市民生活品质的提高，大家也越来越重视楼盘的规划，拥有人性化设计的项目也越来越受欢迎。最后我认为完善的物业服务也会为项目加分不少。>>>详细

7月27日—8月31日，由搜房网主办的第二届烟台旅游投资地产全国网络巡展举行。活动期间，搜房网将围绕“烟台看海”主题进行系列活动，包括烟台看海主题展馆、旅游投资置业大调查、旅游投资地产评选、烟台看海主题专访、旅游投资地产看房日记、旅游投资地产异地现场推介会、8.19专场看房团、烟台看海旅游与投资地产特刊、山东半岛投资高峰论坛暨颁奖典礼等，深度挖掘烟台旅游地产价值。在此期间，搜房网对中建地产烟台公司总经理江炳生进行了专访。>>>详细

我认为以刚需+改善的项目会比较受欢迎。刚需，在上半年消化得差不多了，改善型在下半年的动静较大。并且，金九银十也是海景楼盘的推广销售最佳时节，这一部分的购买力也不容忽视。“十八大”结束之后，政府会陆续制定各种相关政策，但是年底之前，烟台难有新的楼市政策出台。目前中国的经济处于较低迷的状态，明年楼市调控应该会有所放松，缓解经济方面的压力。对于购房者来说，现在是买房的好时机，开发商推盘较多，优惠力度也较大，如果有满意的房源，可以适时出手。>>>详细

我个人认为，烟台房价波动不会太大，当然也要根据各区、各项目的具体情况。就高新区来说，房价大降不太可能出现，以容大东海岸为例，海景学区房的属性决定了我们的产品优势，所以马上到来的金九银十我们会有一定的优惠活动推出，但是降价不太可能。至于今年的金九银十的成色，我不抱乐观的态度，毕竟十八大召开在即，很多人都在观望，但是我觉得应该会比去年的金九银十情况要好一些，毕竟房地产最难得时候已经过了。>>>详细

这个影响应该说是非常大。因为一旦真的实行现房销售，开发商的资金链必定将经受巨大的考验，他们也许必须向银行贷更多的款才能完成项目。这就无形中提高了购房者的购买成本。而且开发商也有可能因为资金的压力而降低项目的质量，这也增加了购房者的购买风险。不过现房销售制度对于购房者的好处也是显而易见的，他们可以不用等待开发商交房，也可以直接就拿到房产证。>>>详细

个人认为，短期之内不会在烟台实行。看看限购这些年，房价逐渐回归到合理的水平，烟台的房价也处于洼地。现房销售试点，可能会在房价高的地方率先实行。楼市新政，都喊了这么多年了，也没有正在出台什么政策，即使利率下调，公积金政策也有调整，但是楼市调控的主基调。>>>详细

近两年，陆续出台了贷款、住房公积金贷款方面的政策，均利好刚需购房。从目前楼市情况下，有专家预测8月份会出现新政策，直到现在都没有动静，年前出台新政策的可能性较小。金九银十，是房企冲击销售量的最佳时间，优惠力度也较大，是购房的好时机。>>>详细

这个肯定是刚需项目。现在结婚要买婚房的年轻人很多，因此90-120平方米的户型就格外受年轻人欢迎。像我们紫金山庄，这一方面可能就差一点。再有就是地段很重要，现在很多项目都主打“学区房”，靠近学校、商场、医院的项目肯定会更受欢迎。另外，买房做投资也逐渐成长为烟台房地产优势的一面，因此投资型项目也应该会有所期待。>>>详细

就烟台来看，还是刚需项目比较占据优势，尤其是地段好、户型佳的项目。有购买力的年轻人很多都会选择这样的房子作为自己的婚房。还有就是虽然地段上不占优势，但是价格非常有吸引力的项目，这些项目往往给那些想买房的人提供了更多的机会。不过，随着烟台的发展，投资型的项目也越来越受欢迎，例如很多人会购买像我们公司这样的楼盘来作投资。>>>详细

金九银十不少开发商纷纷提速入市，烟台房地产市场的推货量会大幅增长，成交也会增多，出现量价齐高的局面，尤其是刚需置业。但在今年的国家房地产调控政策频出的大环境下，烟台房价不会出现过快的涨幅。同时，国家部委完善首套房优惠措施，支持自主性合理需求，投资性需求被遏制，以刚需为主导的房产市场日益突显，随着刚需购房者买房意愿的逐步加强，现今就成为刚需购房最好的时机，而且像桦林这种好地段、好环境、高品质的山居房子错过了就不会再有。>>>详细

南方人初到北方，往往水土不服。南方企业到北方开创市场会遵循北方文化的“游戏规则”，还是会特例独行地冲出重围？山东光耀用两年时间回答了这个问题，作为光耀集团“北上”征程中的重要一站，山东光耀扎根临沂两年时间，成功运作罗湖烂尾项目光耀荷兰水乡和陶朱公项目，给北方带来了清新的南派风气，光耀地产集团环渤海区域副总裁钟鼎轩向讲述了这个南方企业在北方落地生根的故事。>>>详细

对于今年金九银十的销售预期，宋伟表示，从今年5月份的情况来看，并没有比3、4月有过多增长，6、7月刨去市场个别项目热销外，和去年同期基本持平，8月市场供应量增加，成交方面也有所回升，9、10月份如果供应量进一步加大，还是会在一定程度上刺激市场，成交量会进一步走高，但房价方面到年底难出现大的波动。>>>详细