[摘要] 10月23日，北京住建委联合发改委等五大政府部门，共同出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，内容共有七条，业内将之称为“京七条”。
10月23日，北京住建委联合发改委等五大政府部门，共同出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，内容共有七条，业内将之称为“京七条”。
从此次内容来看，核心内容仅有一条，即开展“自住型商品住房建设”。房天下综合业内及媒体观点，对此次“京七条”内容进行解读。
“京七条”要点内容：
：按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措，加快自住型商品住房建设。
第二：2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。
第三：鼓励企事业单位和相关机构将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。
第四：对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
什么是“自住型商品住房建设”
从“京七条”内容来看，自住型商品住房主要包含以下几个含义：
1、房屋面积：
自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
2、购房资格：
按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：①本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。②经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。
3、土地供应
自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县，并向社会公布。
4、监管要求
房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。购房家庭应当在公示期内向房地产开发企业提出购房申请。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。
自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。
5、转让管理
自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。
购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
目前北京有无“自住型商品住房”项目
据媒体报道，今年3月底出台的“京十五条”房地产调控措施提出：北京将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。随后，北京在昌平、朝阳、海淀陆续推出了多个“限房价、竞地价”地块。
此外，据介绍，北京市政府明确表示，今年年内的土地供应将以自住型住房项目为主，近期又在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块配建自住型商品住房项目用地，房价在1万至2.2万元之间，年底前将形成2万套左右供应。而截止目前，已在朝阳、海淀等推出了3宗自住型商品住房地块
明年，自住型商品住房的供应还将大规模增加，计划推出5万套左右，并且在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应。
北京自住商品房如何购买、怎么摇号
业内人士分析称，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定最终的购房者。
“应该会借鉴保障房的摇号购房方式，将申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。”
不过这位人士还表示，由于初期自住型商品住房的供应量还不是很大，购房需求又较大，因此预计初期投放的房源将会被可优先购房的家庭“包揽”。
业内如何看待此次政策
胡景晖:"自住型商品房"无法解决房价上涨的根本问题
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对房天下表示，首先，通过加大“自住型商品房”供地、加快中低价位自住型改善型商品住房建设，通过增加市场供应来平抑房价上涨的思路值得肯定。
胡景辉认为从制度本身来看，“自住型商品房”定位为“两限房”与“商品房”之间，解决中等收入人群的住房问题。因此，“自住型商品房”属于商品房的范畴，不属于保障房范畴。
针对“销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右”的规定，胡景晖分析认为，这将会引导首次置业人群等待此类低价楼盘入市，短期内能缓解当前刚需楼盘供应不足的压力，降低目前北京楼市价格上涨的预期；但从中长期而言，除了年度供应量之外，“自住型商品房”供应的区域更值得关注，倘若供地主要在6环或更远郊区域，对整体市场预期的影响有限，对平抑房价上涨的作用也将大打折扣。
胡景晖同时强调，“自住型商品房”看似解决了不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题，但从廉租房、经济适用房、两限房、公租房到如今的“自住型商品房”来看，解决一个夹心层，依然会有新的夹心层出现。要想缓解北京楼市价格上涨的问题，更应该认真贯彻“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的政策，政府重点在于加大保障房的建设力度，保证中小户型项目的比重，放开高端市场的开发，且减少或避免通过行政手段干预市场价格，更不能让“自住型商品房”演变成部分人投机楼市的契机。
冯国亮:政策对市场整体影响有限高端住宅或涨价
业内知名购房导师冯国亮对房天下表示，“自住型商品房”主要是为了解决中等收入人群的住房问题，属于政策性的住房，“自住型商品房”更多地偏重保障房的范畴。
针对“销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右”的规定，冯国亮分析认为，从官方统计数据上看，通过土地层面来降低房价，这有助于拉低北京房价的平均水平，降低目前北京楼市价格上涨的预期；
冯国亮预“自住型商品房”供应的预计供地主要在6环或更远郊区域，对整体市场预期的影响有限。
同时冯国亮强调，“自住型商品房”有助解决不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题影响，但效果不会是立竿见影的。首先，这部分的需求量是非常大。其次，政策能不能很好地贯彻实施还是一个问题，出发点可能是好的，但是未必能够真正解决一个夹心层住房问题。
冯国亮预计，该政策对购房者并非好事，市场上高端住宅房价很有可能涨价，涨价幅度会更高。
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