[摘要] 近日，商业银行纷纷收紧房贷，甚至实施首套房贷利率上浮10%-20%的政策。对此，中国经济体制改革研究会公共政策部高级研究员管清友在接受《证券日报》记者采访时表示，受此影响，局部地区的房价将出现10%以上的下跌幅度。
近日，商业银行纷纷收紧房贷，甚至实施首套房贷利率上浮10%-20%的政策。对此，中国经济体制改革研究会公共政策部高级研究员管清友在接受《证券日报》记者采访时表示，受此影响，局部地区的房价将出现10%以上的下跌幅度。
管清友指出，首套房贷利率上浮10%-20%，就相当于加息。
“事实证明，加息是抑制房价上涨最为有效的政策。”管清友表示，从国内外的历史经验来看，大幅度的加息是刺破房地产泡沫的主要因素。2004年-2006年，美联储连续加息刺破美国房地产泡沫。1989年-1990年，日本央行连续加息刺破房地产泡沫。从国内的经验来看，1993年央行大幅加息也是海南房地产泡沫破裂的重要因素。
对于房贷吃紧的背后原因，中原地产市场研究部总监张大伟在接受记者采访时分析指出了三方面原因：，银行资金面受到季末流动性周期影响趋于紧张，导致信贷放缓；第二，前三季度楼市成交量较大，造成第四季度银行流动性收缩；第三，国家对于房地产市场的调控预期产生了一定的作用。
“预计10月底11月初银行有可能全面停止房贷，也有可能接受房贷申请但是在明年才开始放贷，那么市场受到的影响肯定就会加大了。”张大伟表示。
“借鉴前两轮房地产市场调整的经验，实体经济最为薄弱的地区房价跌幅最深。”管清友指出，在2007年-2008年房地产市场调整过程中，受劳动密集型企业出口大幅下滑影响，身处珠三角地区的深圳、广州房价跌幅最深。在2011年-2012年房地产市场调整过程中，受中小企业资金链断裂影响，温州房价跌幅最深。
管清友强调，房贷利率提高将首先抑制房地产销售，继而导致房地产投资增速下滑，再导致相关上游行业需求萎缩。由于通胀率变动滞后于经济增长，因此通胀仍将继续上行，央行将继续维持银行体系资金面偏紧的局面。
房贷收紧刚需成本大 首套房贷利率优惠缩水
泰禾的疯狂还没有结束，好像没有什么能让这家闽籍中小房企在拿地上踩住“刹车”。
然而京沪等一线城市地价单一的线性增长，并不能带来房价惯性的线性增长。2009年的“地王热”后，随之而来的楼市调控，便是的例证。这一轮的地价上涨热潮之后，新一轮的楼市调控袭来，泰禾能否泰然上岸，前途未卜。
地价款超收入8倍
9月23日，泰禾集团发布公告称，公司以24.75亿元人民币竞得上海市宝山区高境镇地块，该地块占地近5.2万平方米，而这也是该公司年内在公开市场上所竞得的第10幅地块。此前一月，泰禾集团经过200余轮的激战，力挫中海、万科、招商等实力房企，以40.52亿元竞得厦门海沧地块。
根据泰禾半年报及资料显示，1-9月泰禾已在拿地耗资160亿元人民币，平均每月拿地超过1幅，总计占地超1170亩，总建筑面积超160万平米。
与此形成鲜明对比的，该公司在今年前 6个月，仅实现合同销售金额为21 亿元，拿地付出的地价款超过公司收入8倍，这在业内还是十分罕见。
泰禾集团董事长黄其森曾多次在公开场合表示，公司2013全年计划的拿地资金是110亿元，而且调高的可能性极大。与此同时，泰禾9月3日在其官网发布公告称，计划年内全面放开“大额度”拿地授权，授权金额达到60亿元人民币。
泰禾集团在收获京沪地王后，曾称坚持快速8-10个月快速高周转去化策略。以年初其在北京朝阳区的孙河地王为例，该项目案名为北京院子，预计10月开盘销售。黄其森此前称要在一年内实现该项目的销售清盘，如果快速去化，则必将影响其利润。
北京中原地产研究总监张大伟表示，按照近期以来的地王价格测算，如果需求达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大，因为大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。
在今年北京房价已经实现翻番和调控从紧的前提下，该项目周边区域房价能否突破上涨，仍旧是个问号。
股权悉数已质押
作为一名有银行工作经验的精明闽商，泰禾集团董事长黄其森应该明白风险控制。事实上，仅凭上半年约20亿元的销售收入是不足以支撑泰禾在拿地上的大手笔。通过股权质押向信托公司进行融资，就成为泰禾集团的一项重要融资渠道。
根据泰禾集团9月24日的公告，泰禾投资持有泰禾集团股份809,400,795股，占该公司总股本的79.57%，为公司大股东。截止9月24，泰禾投资累计质押的股份数为802,130,000股, 占公司总股本的78.86%。至此，该公司的股权已经完全接近抵押。
此前，泰禾集团曾多次公告称，该公司为了开发北京、福建等地项目，多次向信托公司进行股权质押。
而盲目的高价拿地也使泰禾的资金链捉襟见肘，据其半年报显示，其资产负债率已超过80%。此前有分析人士指出，泰禾集团总担保额度已超过其净资产两倍多，如果项目进展出现问题，或者遭遇楼市新一轮调控，该公司随时有崩盘危险。
而对于泰禾集团拿地的疯狂行径，曾经高调冒进的孙宏斌也向媒体坦言：“泰禾的脚步有点太快了！”地产大佬任志强也在微博上表示：“黄总（泰禾集团董事长黄其森）有点疯。”
而多位证券市场分析人士指出，泰禾集团的将所有股权质押，其风险会在债务到期时集中爆发，一旦销售节奏放缓，将对其造成严重的资金压力和财务负担，同时还会面临较高的资金成本，这对其经营能力和偿债能力都是考验。
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