[摘要] 根据《房地产管理法》等有关规定，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房，由于本身不合法，很难取得房地产权证件，预购人应特别注意，不要购买。购买无销售许可证的房子有风险吗，什么风
根据《房地产管理法》等有关规定，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房，由于本身不合法，很难取得房地产权证件，预购人应特别注意，不要购买。
购买无销售许可证的房子有风险吗，什么风险？
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一、购买无销售许可证的房子有风险吗？无证售房买不买，经过多年的宣传，一般购房者都知道买房时应该审查开发商的“五证”，特别是商品房销售许可证。
可是，由于种种原因，在北京房地产市场上，无证售房的情况却屡见不鲜，这让购房者往往处于进退两难的境地。1、买有买的理由：1.房地产本身的特点，特别是位置的惟一性，使得你一旦看上了某处房产，就很难轻言放弃;2.我不买别人买，等开发商证件齐全了就买不着合适的了;3.早买开发商往往还有价格优惠;4.很多楼盘证件不全，可最后也没事，购房者照样办下了房产证;5.银行还能提供贷款，说明银行已经审查过了，应该没事，万一有问题，我就拒绝还贷。
商品房认购书的法律效力，房子有面积误差定金能退换吗
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认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任；二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。
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二、房子有面积误差定金能退换吗
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，有关于面积误差的处理办法并无强制性规定。
购房者与开发商只能通过协商的方式来予以解决。
关于定金的问题，要看购房者交付定金时是否签订了定金合同，如有，则看对退费的约定是什么；如没有签订定金合同，则购房者的退费理由是合理要求的，可以全额退回定金。
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