[摘要] 在烟台，土地市场的火热也显而易见。4月份，烟台共推出18宗住宅用地，成交16宗，流拍2宗；5月份推地数量虽然有所减少，但是福山区所推两宗商服用地的溢价率高达150%多，足见烟台土地市场的竞争激烈。
编者按：毫无疑问，土地市场正以惊人的速度回暖。北上广5月土地竞拍现场，开发商上演抢地大战，几百次举牌屡见不鲜，地王纪录更被频频刷新。而在烟台，土地市场的火热也显而易见。4月份，烟台共推出18宗住宅用地，成交16宗，流拍2宗；5月份推地数量虽然有所减少，但是福山区所推两宗商服用地的溢价率高达150%，足见烟台土地市场的竞争激烈。
而在范围内土地交易异常活跃的背后，意味着开发商对于未来房地产市场预期仍然乐观。但是对于购房者来说，低价的不断飙升却不是一件好事：地价涨了，房价还能跌吗？
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刚刚过去的5月，土地市场“高烧”，房企抢地大战在多城市轮番上演。地王频出，地价跟涨，地方政府的卖地收入也创下新纪录。
有数据显示，5月10个典型城市土地成交建筑面积2222.2万平方米，环比增41.7%，同比增44.6%；土地出让金收入合计669.9亿元，环比增64%，同比大增392.6%，创2008年以来同期土地出让金收入新高；土地成交均价为3015元/平方米，环比增15.7%，同比增215.7%，创三年来新高。
“从今年土地出让金收入走势看，二季度以来呈现明显上升态势，5月达到年内。从同比增幅走势看，今年以来整体呈现振荡走势，5月增幅上升尤为明显”。业内人士预测，二季度末随着土地市场持续活跃“土地出让金收入同比增幅仍将保持高位”。
5月，京沪广等一线城市均出现了区域土地价格新高。此外，中原地产研究中心数据还显示，包括万科、保利、招商等十大标杆房企5月购地情况较为积极，除绿城外其余房企5月均有购地。截至日前，这些标杆房企购地金额为162亿元，环比4月增26%。 <<<<<详细
一边是中央三令五申、严格要求确保房地产市场稳定，一边却是开发商不断上演逆市天价拿地的戏码。在中央申明严格调控的背景下，开发商有何理由对后市如此看好？
中原地产市场部总经理黄韬认为，以越秀地产刷新的广州新“地王”为例，加上配套成本后高达35000元/平方米的楼面地价超出了理性范围，一旦未来政策加码或市场转向，开发商所面临的风险巨大。
对于土地成交火热，一家知名开发商的区域经理表示，最简单的逻辑是：开发商需要土地建房子，拿地是因为缺地。广州市提供的统计数据表明，过去十年，商品住宅出让占广州全市土地出让的比例不足20%，其余大部分被占地面积更大的商业用地和工业用地等占据。另一方面，“花什么代价拿地，取决于开发商的资金流和对后市的预期。”这位区域经理还说。
有专家表示，与一些小企业通过拿地王来提高影响不同，此次广州3个地王拿地的是越秀地产、佳兆业等行业知名企业，而且在竞拍过程中也是击败了恒大、中海等企业才胜出，行业标杆企业参与地王拍卖，反映出开发商整体对后市的看好。这对处在博弈天平的另一端的普通购房者而言，并不是一个好信号。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，这些新地王，虽然单价昂贵，但土地总价都不高，不排除开发商通过一两块地价的大幅溢价，捂热整个区域的房地产市场热度和价格预期，达到托市的效果。
制造“地王”只能使房价“越调越涨”
暨南大学管理学院教授胡刚认为，这种制造地王的方式，是开发商和地方政府合演的一出大戏。开发商赢得了关注、提升了预期，而地方政府通过卖地赚得盆满钵满。这种情况下，“地方政府再怎么表态严格调控不放松，老百姓都会担心未来房价预期会失控。”
地价不断攀升对于市场预期的影响显而易见。今年前4个月，广州房价涨幅领跑一线城市，广州市国土房管局公布的4月房价同比去年上涨18.6%。
地方政府一般的做法是，对开发商进行“价格指导”。但在执行中出现的新问题是：一些开发商通过拆分合同的方式，把非毛坯房拆分成普通住房和装修合同，以此规避调控。例如，位于广州市番禺区的天玺湾，在全市商品房成交网签价格同比上涨18.6%的背景下，却出现了逆市下降。从去年10月的12000元/平方米下降到不足1万元/平方米。“如果地方政府对此问题管理不到位，结果就是开发商没少赚钱，政府也完成了目标，房价统计依然实现了下降，但结果是老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家表示，政府一方面要通过城市更新改造、农村集体土地入市等制度创新激活土地，置换出更多的商品房土地，缓解供需矛盾；另一方面，也应该合理让出土地出让的，防止普通购房者成为最终天价的买单人。 <<<<<详细
某业内人士表示“面包卖得快，自然需要买面粉补库存。”随着去年年中以来房地产市场成交量不断走高，房地产去库存程度加大，房地产企业已经到了购买土地布局新市场的周期。而王健林也表示面粉贵了，面包就便宜不了。
越是调控加码的地区，房价的涨幅越明显。对于此论断，北京就是的例证。数据显示，北京4月份的新房价格继3月份之后，再次领涨一线城市，同比涨幅连续两个月超过10%。而这种价格上涨所带来的利润空间，将更加刺激房企加速拿地。
目前开发企业有一个共识，也就是市场在回稳，或者是市场处于一个相对低点但是基本回稳的情况下，是一个拿地好时机，我们也看到住宅市场，特别是一线和二线市场，很多大企业在这样一个时间点上进入土地市场。
虽然溢价率这一指标，作为评判房地产市场热度的标准并不科学，但高溢价地块的产生大多因为竞拍企业的争相抬价，这也反映出企业拿地心切的态度。而在四月份各大地产企业业绩环比大幅下降的情况下，依然高调拿地，表明不少企业对后市抱有较大信心。
而在业内人士眼中，房价短期内上涨的条件也不成熟。
从目前情况来看，还不具备房价上升，成交量迅速放大的条件，主要原因是投资性需求得到很好遏制，主要进入到住宅市场的还是自用型刚性需求。
需要提醒的是，企业高价拿地风险不小，土地市场过热很可能招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响。从这一点上来说，也给眼下热情高涨的房地产企业敲响了警钟。
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