[摘要] 近日，碧桂园金海湾项目在国内引起轰动，吸引了一大批国人去马来西亚置业。事实上，“洋房企”来国内投资的并不少见，仅佛山来说，外来者就包括新加坡的凯德集团、丰树集团等。当然，有国外房企“走进来”，就会有中国房企“走出去”。而今年，则可以称作国内房企去海外发展的最声势浩大的一年，不仅是碧桂园......
近几日，碧桂园金海湾项目在国内引起轰动，吸引了一大批国人去马来西亚置业。事实上，“洋房企”来国内投资的并不少见，仅佛山来说，外来者就包括新加坡的凯德集团、丰树集团等。当然，有国外房企“走进来”，就会有中国房企“走出去”。而今年，则可以称作国内房企去海外发展的最声势浩大的一年，不仅是碧桂园，不少知名房企也纷纷“出海”。
从这些出海项目的营销策略来看，国人仍是撬动海外市场不可或缺的杠杆。业内也普遍表示，房企“出海”在很长一段时间内，都要依靠国内买家。
现象
房企纷纷出击拓展海外项目
看近期的开发商相关资讯，会发现海外置业在今年特别火，而且这把火已经烧了很久，仍有越烧越旺的势头。从“中国大妈”抄底塞浦路斯，到近日张欣收购美国通用大厦部分股权，再到国内知名房企纷纷“出海”，海外置业、海外建房成为今年最热门的话题。
据悉，目前国内房企在海外投资建设的主要是碧桂园、万科、保利、绿地等一线房企。其中，万科在今年2月14日与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，首次进军美国。万科总裁郁亮曾表示，万科的国际化战略制订得很早，去年已宣布成立了美国业务小组。
绿地在实施海外投资战略以来，海外经营业务已先后落地亚洲、欧洲、大洋洲等。今年，绿地集团与加拿大基金巨头Brookfield集团就澳大利亚悉尼CBD区域一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购达成一致，并签署正式合同，将在悉尼市中心投资建设未来悉尼公寓楼逾240米的“悉尼·绿地中心”及配套商业和高星级酒店。
另外，保利地产也曾对外透露，今明两年会拓展海外项目，北非或许会成为。而作为走进海外市场的万通地产，也已落子新加坡。据悉，招商地产也将香港瑞嘉属下四家控股公司的股权注入其在香港新收购的东力实业控股，据其相关高管透露，招商地产希望通过注资行动，扩展海外事务，做成海外利润中心和融资平台。
案例 碧桂园马来西亚项目销售火爆
一线房企已纷纷圈地海外，但目前风头最火的仍是碧桂园金海湾项目。5月28～31日，《信息时报·新佛山》也组织了一支财富考察团前往马来西亚金海湾项目，并收获不错的成交。
记者在金海湾项目现场了解到，该项目每天都会有至少上百个国内客户前来考察，而目前项目受到了大部分客户的认可，首次推出的海景单位几乎已被一抢而空。据了解，该项目位于马来西亚新山市，与新加坡仅一海峡之隔。而这个新加坡的“后花园”，规划建设为集高层洋房、现代公寓、酒店、写字楼等为一体的市中心海景综合体。除此之外，有近7万平方米商业、约1万平方米海景风情商业街、近万平方米高档会所，更有少见的人造沙滩、游艇码头等游玩配套。商业、游玩配套一应俱全，生活便捷轻松。
今年5月，碧桂园金海湾开始启动范围的海外项目考察团活动，吸引中国内地客户到新加坡、马来西亚游玩参观，从而促成碧桂园金海湾的销售。此举在短短一个多月内取得了巨大成功，据说已经销售逾七成。由于当地的相关规定，国人只能购买100万元人民币以上的房产，因此投资者欢迎的也是100平方米左右的洋房单位。
据了解，该项目售价为1.6万～2.6万元/平方米，与当地的平均房价相当。而其最吸引国人投资的卖点，一是距离新加坡非常近，而新加坡的高房价决定了当地有“住在马来西亚、工作在新加坡”的传统。据销售人员介绍，这里租给新加坡人月租可达4000～5000元左右。二是马来西亚的“第二家园计划”也吸引了很多国人，能够享受与马来西亚公民同等的大多数待遇，例如获得全球158个国家的免签、享受公费医疗教育等。此外，购房可享受八成的按揭房贷，而且按照规定，首付也是根据工程进度分期付款，对于投资来说门槛较低。
前景
短期内国人仍是置业主力
事实上，不止是碧桂园大张旗鼓地将国内投资者“运”到海外，目前大部分向海外进军的房企也都将主要的消化目标放在国内买家身上。绿地集团张玉良就曾旗帜鲜明地表示，其韩国济州岛项目70%将卖给中国人；万科海外项目负责人也曾表示，其海外项目主要针对中国人。在国外建房卖给中国人，成为房企出海的共同目标。
对此，合富辉煌副总经理李慰表示，国人确实是国内房企撬动海外市场的主要消费力。他认为，就碧桂园马来西亚项目来说，对中国人来讲门槛较低、投资风险不大，而且可以申请第二家园，就这几点非常具有吸引力，“碧桂园是下了一步非常正确的棋，而且这个项目50%卖给当地人、50%卖给中国人，也会增加国人的投资信心。”
而圆方房地产有限公司总经理张荣军则不认为海外投资是个好方式。他说，海外投资房产，不管怎么算，投资都不会太高，“如果有其它投资渠道的话，没有必要选海外投资。”不过，他也认为房企走出去肯定是发展趋势，“而且对于国内房地产公司来说，初到国外"人生地不熟"，先依靠国内消费力做起来，在当地形成一定气候，也是非常明智的选择。”
投资者声音
第二家园计划是卖点
在《信息时报·新佛山》组织的财富考察团中，团友林先生(化名)选购了碧桂园马来西亚项目一套138平方米的洋房，总价约为人民币240多万元。对于在马来西亚投资，非常熟悉房地产行业的林先生表示，自己非常看好国内房企的海外项目，“对于国内的房地产企业来说，往国外市场发展一定是趋势，而谁先抢得这碗头啖汤，谁就会是的赢家。”林先生表示，万科、保利等房企在海外的项目，他也非常感兴趣，“只要他们做出来了要销售，我也一定会去买。”
不过，对于海外投资，林先生坦言并不是冲着宣传的高租金去的，“这个项目的体量比较大，而且虽然离新加坡很近，但每天上下班过关仍是比较麻烦的，我觉得应该并不会有那么多新加坡人前来租房。”话虽如此，但他认为，靠近新加坡仍是其的潜力，“就好像深圳靠近香港，深圳的房价绝不是靠香港人拉起来的，但这一得天独厚的地理位置会吸引很多人到深圳。马来西亚也是一样，暂时看来还不是很旺，过多几年一定会发展起来。”
而另一位投资者周先生则认为，马来西亚的“第二家园”计划是最吸引他的卖点。虽然这个计划并不要求一定要买房，但通过买房这个手段，会减少申请“第二家园”的成本，“而且按照工程进度，相当于差不多3年才需要给20%的房款，又有产权，这个投资怎么算都划算。”
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