[摘要] 当前楼市确实非“去火”不可，但越是这种关头，越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”，更要谨防这种政策大面积误伤刚需。
当前楼市确实非“去火”不可，但越是这种关头，越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”，更要谨防这种政策大面积误伤刚需。
传言往往是群体性无所适从心理的衍生品。客观看，这些年国内商品房市场从无到有的发展历程，使其同时兼具居住需求“还债”和投资需求“放债”的双重属性，“温州炒房团”等热钱的加入更放大了投资投机成分。因此，适度对投资投机性需求进行抑制（如“限购令”）是必要的，也为这两年“炒房团”销声匿迹立下功劳。但也要看到，过多在抑制需求上动刀，在人为延缓需求的同时却造成了刚需的发酵，造成人们购房预期拉升，从而一旦遇到“20%个税”此种激化供求关系信号的触发，便容易形成恐慌性需求。
而且颇有意味的是，“20%个税”的信号，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。不能用“非理性”来苛责老百姓，每个卖房、买房者都是“理性经济人”，他们的火线交易均是基于预期和常识做出的慎重决断。但从市场、国家经济的整体层面来看，这种过于集中的报复性交易的迸发，其效果显然与调控初衷相悖，发人深省。
现在所有人都在揣测下一步的政策走向、落地情况。住建部长说“先试一段时间再说”，各地的实施细则亦在观望之中。在这样微妙的博弈节点上，尤需调控上多些换位思考、多些系统思维，对购房需求尤其是刚性需求进行甄别和合理疏导。
本来，二手房由于折旧等因素，性价比更高，应该成为住房流通的主力；但我们的调控政策使得二手房买卖税费大大高过一手房，事实上对存量房的盘活起到了阻塞作用。因此，未来的地方细则还宜对二手房交易税费适度做一点“差别化的减法”。
其一，装修费用应有更合理的税前扣除。现在各地的规定中基本都允许对装修费用予以扣除，但条件仍嫌繁苛，比如有些地方就规定其“上限”为上一次买入价的10%~15%，这对大量年份较久、当初买入价很低的业主而言，不太公道。建议根据实际装修费用（当然须提供证据）予以扣除。
其二，货币贬值因素应被考虑进来。现在一套二手房，动辄“增值”一百多万元，看起来“赚”了不少，但这种增值除了市场因素外，也要看到货币超发和贬值导致的物价（包括房价）上涨、房产“被增值”的成分。货币政策的宽松，已经形成了国家与民众实际财富和购买能力的“再调整”，若对这一部分虚的“被增值”房价再征收20%个税，道理上恐怕有些疙瘩。
其三，政策失灵导致房价飙涨的后果不应由刚需消费者一肩独扛。新华社也坦言“楼市10年9调屡调屡高”。其中有城市化发展的红利效应，亦受到分税制下地方政府土地财政模式带来的卖地、炒地冲动驱使，同时，楼市调控手段的频繁摸索、金融危机前后楼市政策的反复等等，也客观上对房价的疯狂屡屡起到“反调控”功效。宏观经济的躯体性病症，只让买房人“吃药”，难免有点苦口。
当前楼市确实非“去火”不可，但越是这种关头，越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”，更要谨防这种政策大面积误伤刚需。达到这种平衡，既要大刀阔斧的魄力，又需拿捏有度的智慧。
京落实国五条细则 住房将视情况减免20%个税 地产中国网
据《证券日报》报道，“昨晚，公司刚刚下发了文件，如果出售房产是满5年住房，那么政策仍和以前一样，免征个税。如果是满4年住房，则只征收卖房所得的4%个人所得税，满3年住房征收8%，以此类推。若不是住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。”3月16日，一位我爱我家门店经理向《证券日报》记者表示。对此，链家地产的一位高层人士也在当日向记者证实了上述消息。
各地方区别征收
3月1日，国务院下发“国五条”细则，要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。
由于统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本，地方政府在落实政策中，如果实行“一刀切”无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京这样的一线城市，中心城区几乎很少有新项目入市，即使有，销售单价往往很高，普通人根本无力承担。因此，二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力，地方如何落实细则也成为各方关注的焦点。
此前有报道称，财政部、住建部、国税总局已就各地落实“国五条”细则基本达成共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为住房转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。
而从本次北京落实“国五条”细则情况看，区别征收可以说得到了很好体现，调控的重点仍是投资投机性需求。
税费转嫁买方
虽然说细则给予刚需一定保护，但从记者了解到的情况看，市场上已经有卖家通过提高价格的方式将20%个税转嫁到买方身上，一些满5年住房的业主更是抬高了房产售价。
记者从多家房屋中介的门店了解到，3月初国五条细则出台后，为了搭上落实政策前的“末班车”，北京的二手房交易迎来了一波小高峰。多家机构数据显示，3月上旬北京二手房网签套数为11024套，已超过2月全月成交量。
在此期间，部分手中持有多处房产的业主为了赶在政策实施前卖掉手中的房子，确实小幅下调了售价。但从最近几天开始，这种现象已经不明显，究其原因，主要是因为即使现在进行交易，也来不及在政策落地前网签。
在西四环的一家中介门店内，工作人员向记者表示，“有卖家已经告诉他们，如果偏要卖方缴纳20%个税，那么他们就要提高房子的售价。虽然不会将税费全部转嫁出去，但至少买、卖双方各承担一半。一位业主出售房产属于满5年住房，他直接将房子的售价由260万元上调到280万元”。
据记者了解，由于市区内的供需关系一直紧张，北京二手房交易的所有税费基本都是由买家承担。与北京情况相似的是，2004年杭州也曾征收二手房差额20%的个税，但由于杭州市场自住需求量较大，卖家最终把个税负担都转嫁到了买家身上，在一定程度上还助推了房价上涨。
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