[摘要] “房叔”、“房嫂”、“房姐”……近期网络上的“房氏家族”层出不穷，在当前的限购限贷政策环境下，之所以他们能一人购买多套房产，其主要原因之一，是他们都被爆使用了“借名购房”这一招。
房嫂、房叔、房姐……近期网络上的“房氏家族”层出不穷，在当前的限购限贷政策环境下，之所以他们能一人购买多套房产，其主要原因之一，是他们都被爆使用了“借名购房”这一招。对此，有关人士认为，虽然采取这种方式能避开现行的限购、限贷政策，却极易造成产权纠纷和法律风险，甚至可能“房财两空”，极不可取。
高首付规避 萌生借名买房念头
“买房，一套可以便宜15万呢。”一直盯着各大房产广 告 的 吴 先 生 最 近 有 些“HOLD”不住了，已经在金阳拥有了一套房产的他正打算在两城区再购买一套房来做投资。而近日各大媒体上频现各种力度折扣都很给力的广告，让他意识到这是个下手的好时机。“但我的名下已经有一套房产，如果现在再购买就变成二套房，就需要支付六成首付及高利率。”
一套总价100万元的房产计算，二套房首付60万元。吴先生算了再算，存款仍然不足以支付首付款。并且以现今二套房的贷款利率也要在基准利率上上浮20%，相比首套房来说，以20年为期贷款60万元来计算的话，就要多支付6万多元的利息。后来经同事建议之后，吴先生便动起借名买房的念头。“如果用兄弟姐妹或其他人的名字购买，我不仅可以享受首套房的低首付和贷款利率，并且还可以在楼盘上还有更多的选择。”吴先生告诉记者，他准备以妹妹的名义买房，然后私下签订一份协议或者到公证处进行公证，以此来证明房子是他买的。
实际上，记者在走访贵阳多个楼盘后发现，“借名买房”的现象一直存在。尤其是2011年以来国家调控政策的接连出台，二套房或多套房受到限制之后，就有此类现象出现。加之去年以来部分楼盘大幅度促销，更是让不少购房者都打过“借名买房”念头。“‘借名买房’的客户蛮多的，其中又以父母或兄弟姐妹等至亲名义购房的人比较多。但每次接待这类客户时，售楼部都尽可能规劝客户放弃这种方式购房，并将其中的利害关系告知对方。”金阳某楼盘的一名置业顾问告诉记者，“我们曾经遇到过一组客户，借用姐姐名义来买房，后来姐姐反悔不肯过户给他，闹到售楼部叫我们书面证明房子是他出钱的，折腾了我们好几天。此后再遇到此类客户，我们都会和对方再三说明风险，以避免纠纷发生。”
有三类人“最爱”借名购房
多家楼盘的置业顾问介绍，有三类人“最爱”借名购房：一是借名人不具备购房资格。如贵阳现行的限购政策中，对于已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停出售一环范围内房屋；二是借名人无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还；是为享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房有优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。
这些借名买房的购房者，首先想到的是父母，认为这样风险。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。
其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因“被借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。
律师提醒：借名买房风险不可忽视
记者走访了解到，这些购房者之所以谋生“借名买房”的想法，主要是认为可以私底下签一份协议或者到公证处公证就可以规避风险。签协议和公证，显然成了规避风险的“万金油”。然而有关业内专家表示，按照相关法律规定，房屋产权登记是谁就认定为谁的房产，房产证是一人名字，要公证该房产实际属于另一人，这有悖于法律规定。
贵阳圣伦达律师事务所律师卢皓表示，期房产权证要等到交房后才能办理，此外根据国家相关政策规定，产权满五年才能免交5.5%契税，“借名买房”的话，从签订购房协议到过户到自己名下至少需要五六年时间，其间变数不可预计，风险很大，“因为房产证办理期间房子仍在别人名下，一旦发生房主破产房子被抵押、拍卖等情况，即使私下签订了协议，真正的房主也只能证明房屋使用权而非产权，不能追回房子。”卢皓还表示，根据我国房地产登记制度，房产应房地产管理机关发给《房地产产权证》，房屋产权登记是谁的就是谁的房产，而个人私下签订的关于房产产权归属的约定协议，不可以对抗登记的房产所有权证书。简单而言，借名买房，不管谁出的钱，如果该房产发生产权归属方面的纠纷，那么以房产证上的名字为准。
“而对于将名字借给别人买房的人来说，如果他人用自己的名字买房或还贷，是在房地产登记上有记录的，在银行也是有按揭记录的，这种情况是原本出资的购房者无法控制的。”卢皓说道，即使是以后把房子过户给他人，这个记录仍然存在，是不会取消的，所以以后也是无法享受到首套买房的优惠和政策。如果在贷款还清之前发生断贷或者其他情况，还可能影响其信用记录等等。“这些风险几乎是很难提前规避的，打算合作买房的双方，都应该要多考虑一下这些方面的风险因素。”
此外，卢皓还表示，被借名的一方一旦被牵扯进某类经济问题，其名下所有财产将会被列如审查对象，包括自己借名给他人购买的这套房子也不例外。如果届时拿不出实质证据证明房子属于他人，将会存在被没收等风险。
“借名买房”暗藏六大风险
采访中，法律人士归纳总结出“借名买房”主要暗藏的六类涉诉风险：
一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。
三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。
四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采集登记，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。
六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
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