[摘要] 土地市场年末的供地热潮如期而至，很多地区11月的供地计划都达到今年之最。例如，继10月集中挂牌62宗地块后，武汉市国土资源和规划局本月2日再次挂牌30宗地块，净用地面积达184.58万平方米，是今年以来挂牌量最大的一次。
2012年已接近尾声，土地市场年末的供地热潮如期而至，很多地区11月的供地计划都达到今年之最。例如，继10月集中挂牌62宗地块后，武汉市国土资源和规划局本月2日再次挂牌30宗地块，净用地面积达184.58万平方米，是今年以来挂牌量的一次。
土地供应高潮来临
11月前6天，北京、上海、广州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，达到了10月全月推地量的1/3左右，而大量土地还将会在月底迎来成交。
各地出现供地高潮，与今年较早时供应相对不足有直接关系。国土资源部数据显示，今年前三季度，房地产用地出让面积为8.30万公顷，出让价款1.37万亿元，同比分别减少17.0%和29.9%。同期，房地产用地出让均价为1647元/平方米，同比下跌15.5%。国土部认为，在此情况下适当增加供应，既能缓解土地市场需求压力，也有助于调节未来1~2年或更长时间的房价。
中指研究院公布的11月首周土地市场监测数据显示，20个主要城市推出住宅用地71宗，较前一周增加26宗，推出面积320万平方米，增加9万平方米；该周成交住宅用地35宗，较前一周增加8宗，成交面积187万平方米，增加85万平方米。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，经过去库存化的过程，房企积攒了一些资金，而手上地块也接近开发完毕，因此拿地也成为了近期比较迫切的需要。
地价成监控重点
随着资金压力减轻和市场回暖，房企拿地进入高峰期，而优质地块的推出也促成了高溢价率的出现。
例如在青岛本月初的两宗土地竞拍中，四方区淮安路17号乙地块，起拍价为4625元/平方米，经过13轮激烈角逐，成交价被推高到5270元/平方米，溢价率达13.95%。
另有数据显示，10月10个典型城市土地成交均价为2320元/平方米，环比增长30%，比去年同期增长10.8%。从当前土地市场成交来看，预计四季度土地价格将呈现震荡中缓慢爬升的态势。在此背景下，保证土地市场成交平稳，避免出现此前非理性购地的情况便成为各地国土系统的重要功课。
链家地产分析认为，当前北京房价逐渐触底回升，一旦土地供应出现缺口，会进一步加剧供需矛盾，引起价格波动。昨日（11月7日），北京共有3宗土地出让，采取的是招标而非挂牌出让。对此张絮表示，11月北京土地市场将告别供应停滞的状态，但预计整体依旧会延续平淡走势。当前一段时期对推地规模及推地方式都相对比较谨慎，采用招标出让也是为了防止高地价的产生。
杭州也在四季度推出土地新政，即设定土地成交溢价率的办法，规定商品住宅地块溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，开始竞投配建保障房面积，配建保障房面积量多者胜出拿地。
此外，国土部近日还公开了部分房地产企业的购地情况，涉及北京、上海、广州、杭州、大连等地的23宗地块，成交时间均在今年9月和10月间。此举旨在防止出现闲置土地，使已供土地按时按量建设，尽早形成有效供给。国土部表示，将根据土地出让情况，不定期公开部分房地产企业购地及部分住宅大宗地项目出让情况，便于跟踪管理，接受社会监督。
国土部监察违法用地现象 重大工程用地价提升
（来源：中国房地产报）国土资源部（以下简称“国土部”）此次监察的焦点锁定在重大工程违法违规用地上。日前，国土部召开会议，对8个督察组在16省市违法违规用地的督察情况进行汇总。会上国土部明确强调，明年开始将终止带有给违规用地“补票”性质的“6·30”政策，中央、省级重点工程项目的违规用地不再拥有“豁免权”。
这一举措正式打响了国土部监察重大工程违法违规用地的“枪”，随即，记者从国土部获悉，提高重大工程用地价格将成为国土部打击重大工程违法违规用地的“第二枪”。
今年年初，国土部在一份文件中规定，2012年6月30日前，违法用地已经整改查处并且办理了农用地转用审批手续，或已拆除复耕到位，消除违法状态，所涉及的耕地面积不计入所在地政府的违法占用耕地面积比例。这一政策在国土系统内被简称为“6·30”政策，相当于为地方政府“先上车后补票”提供了一个机会。
对此，业内人士表示，土地财政和地方经济的发展，让有的地方政府对土地资源支配权的重视程度超过对土地管理的重视程度。二者一旦不能协调，往往会选择前者。重大工程项目因为时间紧、建设周期长、用地类别多、涉及范围广、用地报批工作难度大等客观原因，“未报即用”现象越来越多，甚至有地方把重大工程项目视为规避土地制度约束的挡箭牌。本应是依法依规、依法行政模范的相关部门，在用地上却带头违法违规，既损害了资源，也损害了政府公信力。此次终止“6·30”政策，或可让土地使用真正形成局部利益服从全局利益、个人意志服从客观规律的态势。
重大工程用地价格将提升
此前，国土部部长徐绍史在主持召开部长办公会上曾表示，今年四季度将迎来大型基础工程用地大量“上马”。业内人士分析，四季度较强的重大工程用地需求将迎来国土部对重大工程违法违规用地监察的高峰。
事实上，土地管理并不缺乏制度约束。到目前，相关法律法规已经出台了十余部，还颁布实施了3次土地利用总体规划纲要，建立了基本农田保护制度。但是，一系列严格的土地管理制度仍未从根本上遏制违法违规用地现象。在一些领域，重大工程项目俨然成了违法用地的“特区”，个中原因值得深究。
“地方政府招商引资压力、民生工作任务已超出想象。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示，重大工程背后往往情况复杂，重大工程用地性质多数与房地产用地性质不同，属于半公益性质，有的甚至是零地价出让，给地方政府的土地财政收入带来很大压力。
因此国土部一直对重大工程用地从土地利用总体规划修编、制度安排等各方面给予“照顾”，“相对于房地产用地的高补偿标准，产业用地补偿标准向来非常低，甚至多是零地价出让。”国土部法律中心一位官员透露。
然而，“由于用地补偿标准低廉，加上地方政府有纵容嫌疑的‘先上车后补票’运动，在有些地方，许多重大工程项目异化成了圈地游戏，造成了大量土地闲置。”业内人士表示，近3年的土地执法检查数据表明，这一现象非常严重。
尽管今年4月份国土部联合铁道部、水利部等六部委严厉打击重大工程违法违规用地，但根据此前公布的数据来看，2012年上半年依然发现违法用地行为2.9万件，涉土地面积17.7万亩，其中40%的违法用地来自于重大工程违法用地。
“所以此次国土部除了取消‘6·30’政策外，还想通过经济手段来抑制重大工程违法违规用地，主要改革方向就是提高重大工程用地价格，比如铁路、公路补偿安置补助费用将是耕地被征收前3年平均年产值的30倍，水利征地土地补偿费和安置补助费之和将是该耕地被征收前3年平均年产值的16倍，再加上未来可能将在补偿安置中加进去的土地补偿费用，农民将充分享有土地的增值。如果某些重大工程部门暂时没有足够的现金流，可以采取土地入股的形式让农民分享土地补偿费用和土地增值。”国土部执法监察局有关负责人告诉记者，重大工程违法违规用地只有采取“经济手段”才能杜绝。
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