[摘要] 3月以来，楼市销售开始复苏，在经历7、8月成交高峰后，房企经营业绩得到较大改善。Wind数据显示，沪深两市152家上市房企前三季度共实现净利润370.08亿元，同比增长3.44%，其中第三季度净利润同比增长15.62%，业绩呈现逐季回暖态势，不少房企四季度还将迎来开竣工和结算高峰期。
3月以来，楼市销售开始复苏，在经历7、8月成交高峰后，房企经营业绩得到较大改善。Wind数据显示，沪深两市152家上市房企前三季度共实现净利润370.08亿元，同比增长3.44%，其中第三季度净利润同比增长15.62%，业绩呈现逐季回暖态势，不少房企四季度还将迎来开竣工和结算高峰期。
业内人士指出，目前房企的经营环境明显改善，全年业绩有望保持稳步增长。今年销售回暖的局面将为明年一季度上市房企的业绩打下良好基础。
市场寒意消退盈利逐季改善
“这是一个似曾相识的冬天。”在今年4月披露2011年年报时，万科曾为房地产市场定下“寒冷”的基调。不过，3月以来销售快速回暖，让房地产市场寒意消退。
数据显示，两市152家房企前三季度共计实现营业收入3057.80亿元，同比增长17.56%；实现归属母公司股东的净利润370.08亿元，同比增长3.44%。其中，第三季度实现净利润113.45亿元，较2011年第三季度增长15.62%。
值得注意的是，逐季来看，上市房企业绩呈现出明显回暖的趋势。数据显示，一季度房企业绩同比下降0.40%；二季度业绩出现好转，同比增长6.86%；三季度房企15.62%的净利润同比增幅，较二季度扩大8.76个百分点。房企业绩的逐季好转，也与楼市销售回暖相辅相成。
按照国家统计局披露的数据计算，2-4月单月商品房销售面积同比降幅均超过13%，而5月以来降幅明显收窄。特别是7、8月份，商品房销售面积同比增幅“由负转正”，较去年同期分别增长13%。尽管9月商品房销售面积同比出现下滑，但下降幅度仅为4%，仍远远好于上半年。正是三季度楼市销售火爆，使得房企的业绩得到明显改善。
归功于结算规模的大幅增加，金地集团三季度实现净利润4.18亿元，同比大增271.33倍，成为三季度增幅最猛的上市房企之一。华夏幸福、北辰实业(等十余家房企三季度同比业绩增幅则在2倍以上。与此同时，万科、保利地产和招商地产等一贯业绩稳健的龙头房企也在三季度实现“突飞猛进”，业绩同比增幅均超过90%。滨江集团、万泽股份等房企三季度业绩则实现扭亏。
整体来看，三季度业绩出现增长的上市房企共有70家，占比约46%。其中，前三季度净利润在1亿元以上规模的62家房企中，有34家三季度实现业绩增长，占比达到55%。
结算高峰来临 明年预期乐观
由于房地产收入结算的特殊性，季度间的结算分布并不均匀。通常情况下，四季度往往是房企结算的高峰期。在今年三季报里就有不少房企表示，四季度将迎来开竣工和结算高峰。
万科指出，今年四季度是公司的竣工高峰。全年的推盘量主要集中在下半年特别是第四季度。因此，公司预计第四季度的推盘量将处于较高水平，全年实现销售增长应无疑问。
“四季度通常是房企项目竣工以及结算的高峰期。从历史上看，房企业绩在四季度都会有明显增长，今年也不例外。”东方证券分析师杨国华在接受中国证券报记者采访时指出，从房企卖出房子到收入结算，有一定时间差。部分房企在楼盘竣工备案后，才确定收入；还有的房企在房屋交付时确定收入。但总体来看，如果竣工量很大，就意味着收入结算也会相应增多。
“正是因为各家房企工期和结算期的不同，造成了全年业绩分配的不均衡。但总体来看，大型房企的业绩在今年仍将保持稳定增长，同比增幅在10%-30%不等。”杨国华坦言。
从公布全年业绩预告的21家房企情况来看，有15家公司预计全年业绩实现增长，占比超七成。南国置业、滨江集团、重庆实业等房企全年预增幅度均在50%以上。
作为房企未来业绩“储备”的预收账款，在今年三季度也呈现出快速增长态势。数据显示，三季度末上市房企预收账款合计达到6205.09亿元，创下近三年来新高，较今年年初增长了38.22%，较6月底增长了15.77%。华侨城A、珠江实业等11家房企三季度预收账款环比翻番。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，当前市场已经走出低谷。大部分企业下半年成交量将高于上半年。尽管四季度部分房企可能会控制项目入市规模，但全年销售创新高已成定局。
行业利润下滑 楼市竞争加剧
由于市场整体转好，房企的生存环境较2011年有了明显改善。目前市场库存压力正在逐步释放，房企的资金情况也得到较大改善。不过业内预计，未来房企的利润率可能将出现下滑。
数据显示，三季度上市房企整体销售毛利率为37.85%，较去年同期下降1.22个百分点，较二季度下降1.19个百分点。153家上市房企中，有80家房企的毛利率同比出现下滑，占比过半。万科、金地集团、保利地产等龙头房企毛利率均有所回落。
张大伟指出，尽管调控的重压依然存在，但房地产行业已经走出低谷，不过未来行业的利润率可能会继续走低，这主要由于前一阶段房企“降价走量”的因素导致。因此，未来对房企的经营能力要求更高，市场竞争将更加激烈。
当前，大型房企不断扩充土地储备规模，在拿地时也更加“精打细算”。“我们拿地的标准是，地块开发的毛利率能超过30%，有能力做的团队就给他们配置地块。”远洋地产总裁李明坦言，公司目前正在控制单个项目的规模。按两到三年的项目开发周期来讲，每个新项目的建筑面积将控制在20万平方米左右。
对于三季度以来大型房企纷纷出手拿地的现象，李明表示：“上半年房企销售好起来，手头有钱了，就多花钱，这很正常。这个现象应该会持续到明年一季度。”
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