[摘要] 有业内分析，烟台楼市10月成交量不出意外应该是越来越差，因为四季度本身就是房地产销售的一个冬休期，在销售上很难有大作为。除非是有开发商愿意以价换量，做出非常具有诱惑力的营销政策，这样才能够在淡季吸引消费者。在成交量低下，库存量不断走高的情况下，烟台开发商到底该如何“各显神通”消化库存呢？
【编者按】：“银十”不“银”，从9月底开始就被各大媒体猜测，十一黄金周网签数据不理想，似乎也印证了这个猜测，然而10月第二周网签数量暴涨，成交量回归到正常水平，网签数据的滞后性，让成交量体现了过山车的走势。有业内分析，烟台楼市10月成交量不出意外应该是越来越差，因为四季度本身就是房地产销售的一个冬休期，在销售上很难有大作为。除非是有开发商愿意以价换量，做出非常具有诱惑力的营销政策，这样才能够在淡季吸引消费者。在成交量低下，库存量不断走高的情况下，烟台开发商到底该如何“各显神通”消化库存呢？
库存，一直都是房企关注的重点。截止到10月11日,烟台市六区总入网面积为1114.82万平方米，未售面积为725万平方米；总入网套数为102610套，未售套数为62508套，未售占比为60.9%，较年初有所下降，但总体的库存量依旧处于高位。9月份共有30盘获预售，8433套新房源上市；截止10月18日，10月份仅有两个项目获得预售，272套新房源入市，楼盘获预售的数量下降，速度放缓。
不仅烟台楼市库存压力大,青岛同样面临16万套的高压库存。某房地产研究院研究报告显示,今年9月份,该机构监测的20大典型城市中,有14个城市库存量出现环比增长,其中丹东的库存环比增长最快,为15.3%。截至9月28日,一、二、三线20大城市新建商品住宅库存总量分别为3031、2850、2493万平方米,与去年同期相比分别增长7%、18%、54%。
有业内分析：目前，烟台楼市有62529套的库存量，稍微有点高。但是，从专业角度讲，一个项目从获得预售到消化完库存量，一般都需要18-24个月的时间，在市场较冷的情况下，烟台楼市基本每个月也能保持2000-3000套的成交量，因此说目前，烟台的库存比较正常，消化库存速度也不用担忧。如若烟台楼市库存量大幅度下降，则可能导致房价的大幅度上涨。这些问题，要两面地去看。
10.17烟台top8楼盘小变动 高新区两大项目上榜
烟台刚需或无法支持后市 房企推盘速度放缓
根据房天下数据监控中心显示：烟台楼市10月份预计有22个项目开盘截止10月18日，仅有3个项目开盘，分别是君山水、福利莱万和城、YOYO的草地，现场销售情况较为理想。由于金九成色不足，十一黄金周成交不理想，部分房企延迟开盘计划。开发商对下半年的烟台楼市预期过于乐观,导致项目扎堆入市。下半年以来,每月都有十几个、二十几个项目入市。尤其是8、9月,更多楼盘拿到预售,备战“金九银十”。8、9月两个月有40家楼盘取得预售许可证,上万套新房源入市。然而刚需不具有阶段性,经过6、7月的释放,后市无法持续支撑。8、9月,烟台六区一手住宅成交量分别为2748套和2501套,比起上万套的入市量差得太远。
2012年以来，开盘的项目尽管物业形态不尽相同，但是有一个共同的特点就是——房价低、性价比高，主推中大户型，优惠大。从成交的数据看，下半年成交的多为中大户型，80—100平方米左右的较多。从下半年购买人群看，仍旧是以刚需族为主，改善性购房族的比例也在增加。金九银十，烟台楼市刚需与改善并进。
有业内人士分析，“改善型购房正在成为今年住宅市场的另一重要支撑”，上半年以来市场回暖主要来自刚需的推动，后期刚需表现出疲软态势。下半年，改善性需求正继刚需之后大量释放。而未来一段时间内有可能成为楼市供需的主流，除了价格，这部分客群更加看重项目质量和性价比。
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在楼市成交低迷，刚性需求房源比例下降，库存高压的情况下，烟台开发商使出浑身解数——特价房、交认筹金抵房款、低首付、赠面积等方式，只为走量。烟台业内分析，年前的房价肯定还是呈现出一个波动中下降的趋势。因为四季度本身就是建筑行业的冬休期，工程基本没有进展，开发商的资金压力也比较大，所以想要走销量，主要还是看价格。所以以价换量可能是大部分开发商会采取的策略。单就烟台来讲，主要还是看各个项目的促销政策，所以年内价格即使没有太大下调的话，优惠力度也会加大。
开发商招数1——券风潮
中正公馆项目已封顶，现均价6700元/平方米，在售房源总房款优惠16888元-33888元不等，参加房天下“券风潮”9月29日-10月8日购房每平优惠150元，10月9日-18日购房每平优惠100元。2012年10月12日起至2013年1月31日购买100平米以下首套房客户，可选择首批付5万元或10万元； 购买100平米以上的客户首套房客户，只能选择首批付10万。首批支付5万元，优惠100元/平米；首批支付10万元，优惠150元/平米。
康和新城六批次小高层火爆认筹中，小高层16、23、27、40号楼，86-135平都市伴山美宅，4980元/平米起，均价5600元/平米，购房总房款优惠4000元，全款98折，贷款99折。
开发商招数2—现房不比期房贵
一直以来，期房的价格均低于现房的价格，记者走访各大楼盘时发现，现阶段，有现房的价格并不高于期房的价格，这也是因为受市场大环境的影响，烟台楼市出现了大量的现房或者准现房。
星汇凤凰近期价格优惠幅度大，7号楼开盘当天一狂销80套，帕提欧8号楼紧急加推中，87-124平市中心品质准现房全线大卖。买房限时送车位，相当于5000多元/平。
桦林颐和苑二期已经封顶，新品94-119平米，现起价5280元/平米，均价5800元/平米。
开发商招数3—交认筹金抵房款
玺山优惠保持不变，新品房源，倾情加推27#楼，交2万抵3万，看房均有礼。
春霖未来城：打折后3300元/平米起，中秋期间，业主可到售楼处领取中秋感恩礼包。购房费用：首付仅8万起，月供1500元左右。交2万定金开盘时可折抵3万元房款，一次性付款9折，贷款95折。
三兴御海城26-30#楼在售，均价5990元/平方米，主要户型为59-130平米；现27#楼王火热销售中，前50名客户交1万抵3万元，后50名客户交1万抵2万元。
东海城准现房销售，均价7500元/平方米，住宅面积77—153平米不等，推出0元置业补贴计划；酒店式公寓海逸国际，面积39—87平米，大约二十几万每套，即将面市。
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开发商招数4——成本价销售
2012年9月30日,中海·紫御公馆一线豪宅“天玺”以成本价入市,引发抢购潮。据了解,中海·紫御公馆销售均价为8500元/平方米,今年上半年曾推出7188元/平方米起价的特价房。国庆开始,中海·紫御公馆推出“天玺”,95-280平方米一线海景豪宅房源,惊爆成本价火爆抢购活动,的还不足7000元/平方米。据了解,“天玺”是中海·紫御公馆系列中的3栋楼,每套房子都能看到海。
连日来,记者在中海·紫御公馆采访发现,不论是周末还是工作日,来看房的人络绎不绝。“看过好几次,感觉有点贵没出手,这次价格便宜位置又好,准备买一套。”在售楼处,芝罘区一位市民对记者说。
中海·紫御公馆一负责人透露,本想留着位置的3栋楼以稍微高点的价格推出去,不过马上要在烟台开新项目,就以成本价销售了。中海·紫御公馆的楼面地价是近4000元每平方米,除去建造、配套、绿化、人员、宣传等成本,几乎是0利润销售。
开发商招数5——买房低首付
为了减轻首付压力,吸引更多购房者,尤其是一些资金不太充裕的年轻人,不少开发商用低首付的方式来吸引购房者,可谓提前透支刚需群体。
从9月开始,中铁·逸都推出“向日葵”青年逸居计划,首付5万起住80平方米现房；国庆节以来,保利·香榭里公馆推出“保利青年悠悦置家”,首付2万元即可入住。例如,一套75平方米的房子,按照保利平均6800元/平方米的价格计算,首付需15万元左右。而根据保利青年悠悦置家计划,购房者只需交2万元首付,首付款的其余十几万则由开发商垫付,购房者一年内还清即可,而且在这期间开发商不收利息。
万象城7-13#楼，首付15万起，均价7500元/平米，购房总价按揭减2万，一次性付款减2.5万，再享99折；7-12#楼，毛坯房，均价7300元/平米，购房按揭总价减2万，一次性付款总价减2.5万，再享99折；8#楼面积170—183平米，已于9月28日公开销售，均价8500元/平米。
慢城宁海二期均价4680元/㎡；首付一成，投2万，仅限1#房源；一年内若房价下跌，按双倍差价补偿客户。一期公寓均价5200元/平米（含五百元非毛坯费用）。二期在建2——10号楼，其中2、3、7、8、9号楼正在进行外墙和内装工作，4、5、10号楼已建至一半。
开发商招数6——特价房
特价房一直都是房企较为愿意使用的促销方式，选择其中较为合适的房源，不仅能带来成交，同时也宣传其他房源。
山水龙城 天筑项目近期均价保持在6900元/平米，预计年底交房；即时购房优惠多，买80-110平米房源享受99折，全款再享99折优惠，购买110平米以上房源享受总房款减1万优惠并99折，全款额外享受99折，每天推出限量特价房，5589元/㎡起。
欧尚花园1#，15#，16#，准现房发售，面积为27-117平，均价4430元/平米，10月15日开始每周将上涨50元/平。房天下特惠独享：通过房天下拨打400电话到售楼处的在按揭98折的基础上每平优惠200元，一次性全款优惠300元，另外，每周2套特价房，面积为117平，一口价3880元/平、3980元/平、4180元/平、4280元/平，购房享受按揭98折，一次性全款96折优惠。
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