[摘要] 2011年的房地产市场在硝烟弥漫中定格，但开发商却依然深陷与政府、购房者的多方博弈中无法自拔。
2011年的房地产市场在硝烟弥漫中定格，但开发商却依然深陷与政府、购房者的多方博弈中无法自拔。
伴随着2011年12月销售业绩的陆续出炉，房地产企业在剧烈的行业洗牌中进一步形成了超大型房企领跑、大中型房企群雄逐鹿、部分小型开发商偃旗息鼓的格局。中国房地产企业阵营分化加剧，市场集中度继续上升。
政策层面看不到调控放松的迹象，购房者信心指数不断走低，预期房价下跌的比例已成压倒之势，开发商在2012年压力难纾。
行业洗牌加剧
继2010年销售额突破千亿之后，国内住宅开发龙头万科在2011年以1215.4亿元的销售金额再创历史新高，并蝉联行业销售。而恒大地产则以1219.9万平方米的合约销售面积，超过万科的1075.3万平方米并蝉联国内房地产行业销售面积位。这与2010年的情况基本趋同。
以万科、恒大地产为首的大型房企成为淡市下的赢家。根据《2011年中国房地产企业年度销售50排行榜》分析，2011年度前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点；前三十强企业集中度达到了16.7%，自2009年以来持续提升。
2011年房企500亿元“俱乐部”成员依然是6家，包括万科、恒大、绿地集团、保利地产、中海地产、万达集团等，这与2010年数量相同。
在300亿至500亿元阵营中，房企数量从2010年的4家增加至2011年的6家，包括碧桂园、龙湖集团、华润置地、世茂房地产、雅居乐和绿城中国；第三梯队的150亿至300亿元房企数量也由2010年的7家增至10家，但在78亿至150亿元的第四梯队中，房企数量却由2010年的33家减少至28家，意味着中型房企之间的竞争异常激烈，部分房企遭遇出局命运。
2011年国内房地产行业前五十强销售金额门槛达到了78亿元，均较2010年上升了50%，说明房地产企业规模依然逆势增长。
值得关注的是，周转速度型房企和品质利润型房企在新的市场环境下加剧分野。高效率高周转企业在2011年非但没有降低净资产，反而加快了资本使用效率，并降低了财务风险。而品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制。
高周转房企中的恒大地产，排名从2010年的第五位一举跃升至销售金额榜的亚军。中海地产、佳兆业等高周转类房企，行业排名均出现明显上升。
与此同时，城市布局对房企生存环境产生了决定性意义。根据中原集团市场研究部的研究，恒大、金地的主要销量来自“成交量上升或平稳”城市，这是其整体销售能保持平稳的主要原因；中海、万科、保利、富力的主要销量在各类城市平衡分布，外部政策冲击对其的影响较小。
但城市布局并不是开发商销售表现分化的影响因素，开发商的成长能力还受到产品定位、营销策略等其他因素的影响。从整体来看，2011年自住型需求成为市场需求主体，定价偏高，原本利润丰厚的高端项目较易受到市场整体环境的影响。
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