[摘要] 首套房利率上调消息不断，银行没有确定的政策，楼市政策也不明了，使得供需双方的观望情绪更加浓厚，雾里看花，谁能看得清晰，谁就能获得先机。近期一线城市房价大幅下行，是否意味着一线城市楼市拐点已经显现？烟台的拐点何时到来？这是烟台市民最关心的问题。而开发商近期的行动也将频繁，优惠促销或成为一股潮流。
首套房利率上调消息不断，银行没有确定的政策，楼市政策也不明了，使得供需双方的观望情绪更加浓厚，雾里看花，谁能看得清晰，谁就能获得先机。近期一线城市房价大幅下行，是否意味着一线城市楼市拐点已经显现？烟台的拐点何时到来？这是烟台市民最关心的问题。而开发商近期的行动也将频繁，优惠促销或成为一股潮流。
烟台楼市拐点未至
但烟台的购房者最关心的还是烟台的楼市，是否会有拐点？这个拐点什么时候会出现？高旭阳认为，随着烟台楼市受到国家政策的影响，在2011年年底或2012年年初，个别楼盘将会因资金链紧张而推出特价房源。应对这种局面只有两种办法，要么等待，要么低价走量。而对于开发商来说，由于资金链限制，只能快速地自我调整。但蔓延性是市场的属性之一，养马岛板块优惠一出，会引起高新区甚至莱山区随“风”而动。
业内人士预计，从10月下旬开始，这种趋势会延伸至整个烟台，打折、赠送、特价等优惠层出不穷。但高旭阳认为这并不是烟台的拐点，对于烟台来说只能称之为阶段性调整，或称作“行业观望期”。作为环渤海的重点城市，从2001年至今的10年间，人口也由原来的65万人增加到200万。烟台人口的增长一方面是来自于周边郊区的并入，另一方面则是随着烟台的凝聚力不断增强，吸引来的外地人口，可称之为新移民。所以烟台市场的需求量还很大。与青岛相比，青岛的购买力达到70%，而烟台的外来购买力只占到30%，当然这与人口基数以及城市配套密切相关。与近邻威海相比，威海的楼盘基本上是走出去卖，而烟台的楼盘在家门口卖，这说明烟台房地产市场依然有很大的发展潜力。
开发商优惠政策多
经历过2008年的楼市低迷后，相信无论是开发商还是购房者都不会忘记，即便是大幅降价，也不会迎来市场疯狂抢购。原因在于房地产向来是“买涨不买跌”的行业，一旦房价疯狂下行，那么将会引来更多的观望等待，“购房者认为房价还会继续下行”，高旭阳如是说。“所以，东部一些楼盘的低价策略，反而没有达到预计的效果。”当然，烟台楼市这种寒冬局面是会逐渐回暖的。试想一下，如果房价大幅下跌，近五年以内买房的人资产有可能会成为负资产，导致大部分人不愿意支付银行按揭，很容易形成一系列负面的社会影响。
但业内人士也表示，目前是不会像2008年那样政府救市的，只能是市场自救，至于开发商要怎样去衡量这其中的利益，以价换量还是誓死不降，就见仁见智了。但也要相信，开发商是不会让自己没有饭吃的。
自2010年以来，各行业蜂拥投资房地产，这严重偏离了房地产的健康发展方向，导致全局性“发烧”。国家政策在这个时候，用硬调控将房价控制在合理区间内，使其回归到正常价值，挤出投资水分，无疑是正确的。但我们也要看到，国家对房地产市场的调控是硬调控与软调控相结合的，硬调控在于阶段性控制房价过分上涨，为房价退烧，而软调控则更偏向于潜移默化地引导房地产市场健康发展，趋向于常态化。高旭阳认为，房地产在未来10~20年内，依然是国民经济发展必备的火车头之一，因为城市化需要房地产先行，基础设施开路，才能带领城市进入快速发展阶段。
经历了2005年和2008年房地产的“严冬”，开发商也对目前的形势有了经验。对于刚性需求者来说，缺少首付不是问题，如今越来越多的开发商逐渐扮演银行的角色，尤其对那些资金链雄厚的开发商来说，会为购房者垫上部分首付资金，让购房者付得起首付。一旦出现这种优惠，刚性需求者可及时出手。因为就烟台来说，降价幅度是有限的，而业内专家高旭阳与地产研究员杨才祥的观点一致，目前房价下行幅度不会超过10%。
业内人士表示，不管现在开发商如何自救，关键的是两点：一、楼盘的品质；二，正确的营销理念。以质取胜是永恒不变的整理，期待了楼市的拐点。
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