[摘要] 近期楼市，可谓几家欢喜几家愁。一方面，楼市价格在一线城市终于有了松动，开始下降。愁的是房价下降的同时，买房贷款利率却提高了。近期一线城市房价大幅下降，各地退房潮涌动的新闻见诸报端，这是否意味着一线城市楼市拐点已经显现？烟台的拐点何时到来？此种形势下，烟台房地产市场各方该如何行动？购房者何时可出手？
近期楼市，可谓几家欢喜几家愁。一方面，楼市价格在一线城市终于有了松动，开始下降。愁的是楼市降价的同时，买房贷款利率却提高了。近期一线城市房价大幅下降，各地退房潮涌动的新闻见诸报端，这是否意味着一线城市楼市拐点已经显现？烟台的拐点何时到来？此种形势下，烟台房地产市场各方该如何行动？购房者何时可出手？
烟台楼市拐点未至
进入四季度，以上海为代表的一线城市出现房价下行，事实上是由两方面引起的。从近期国家调控政策及市场表现层面上看，这些房企感知到国家调控政策的威力，为了抵御即将到来的“严冬”，同时，岁末需要向建筑公司支付账款引起的资金链紧张，决定低调快速走量，事实上是企业的一种正常经营行为。
从经济层面看，何为拐点？高旭阳认为，当房地产市场上，供求出现不平衡的关系，或者居民的购买力与市场价格不对等时，买卖双方位置发生变化而导致的价格改变称之为拐点。从近期上海等城市楼市的表现，以及当地的购买力和需求关系的变化上看，一线城市和一线房企的拐点已然成为事实。
但烟台的购房者最关心的还是烟台的楼市，是否会有拐点？这个拐点什么时候会出现？高旭阳认为，随着烟台楼市受到国家政策的影响，在2011年年底或2012年年初，个别楼盘将会因资金链紧张而推出特价房源。应对这种局面只有两种办法，要么等待，要么低价走量。而对于开发商来说，由于资金链限制，只能快速地自我调整。但蔓延性是市场的属性之一，养马岛板块优惠一出，会引起高新区甚至莱山区随“风”而动。
业内人士预计，从10月下旬开始，这种趋势会延伸至整个烟台，打折、赠送、特价等优惠层出不穷。但高旭阳认为这并不是烟台的拐点，对于烟台来说只能称之为阶段性调整，或称作“行业观望期”。作为环渤海的重点城市，从2001年至今的10年间，人口也由原来的65万人增加到200万。烟台人口的增长一方面是来自于周边郊区的并入，另一方面则是随着烟台的凝聚力不断增强，吸引来的外地人口，可称之为新移民。所以烟台市场的需求量还很大。与青岛相比，青岛的购买力达到70%，而烟台的外来购买力只占到30%，当然这与人口基数以及城市配套密切相关。与近邻威海相比，威海的楼盘基本上是走出去卖，而烟台的楼盘在家门口卖，这说明烟台房地产市场依然有很大的发展潜力。
开发商优惠政策多
经历过2008年的楼市低迷后，相信无论是开发商还是购房者都不会忘记，即便是大幅降价，也不会迎来市场疯狂抢购。原因在于房地产向来是“买涨不买跌”的行业，一旦房价疯狂下行，那么将会引来更多的观望等待，“购房者认为房价还会继续下行”，高旭阳如是说。“所以，东部一些楼盘的低价策略，反而没有达到预计的效果。”当然，烟台楼市这种寒冬局面是会逐渐回暖的。试想一下，如果房价大幅下跌，近五年以内买房的人资产有可能会成为负资产，导致大部分人不愿意支付银行按揭，很容易形成一系列负面的社会影响。
自2010年以来，各行业蜂拥投资房地产，这严重偏离了房地产的健康发展方向，导致全局性“发烧”。国家政策在这个时候，用硬调控将房价控制在合理区间内，使其回归到正常价值，挤出投资水分，无疑是正确的。但我们也要看到，国家对房地产市场的调控是硬调控与软调控相结合的，硬调控在于阶段性控制房价过分上涨，为房价退烧，而软调控则更偏向于潜移默化地引导房地产市场健康发展，趋向于常态化。高旭阳认为，房地产在未来10~20年内，依然是国民经济发展必备的火车头之一，因为城市化需要房地产先行，基础设施开路，才能带领城市进入快速发展阶段。
经历了2005年和2008年房地产的“严冬”，开发商也对目前的形势有了经验。对于刚性需求者来说，缺少首付不是问题，如今越来越多的开发商逐渐扮演银行的角色，尤其对那些资金链雄厚的开发商来说，会为购房者垫上部分首付资金，让购房者付得起首付。一旦出现这种优惠，刚性需求者可及时出手。因为就烟台来说，降价幅度是有限的，而业内专家高旭阳与地产研究员杨才祥的观点一致，目前房价下行幅度不会超过10%。
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