[摘要] “金九银十”一直是楼市的销售旺季，各楼盘的竞争也会因此火爆。但是随着楼市调控政策的紧缩及贷款利率的上调，今年楼市的“金九银十”无疑已经成为“极度深寒”的“开门砖”，然而，购房者稳如泰山的观望状态却没有体现在商业地产上，在商业地产受热捧的当下，原本稀缺的高档写字楼受到越来越多房企与投资者的青睐。
“金九银十”一直是楼市的销售旺季，各楼盘的竞争也会因此火爆。但是随着楼市调控政策的紧缩及贷款利率的上调，今年楼市的“金九银十”无疑已经成为“极度深寒”的“开门砖”，然而，购房者稳如泰山的观望状态却没有体现在商业地产上，小编近日了解到，在商业地产受热捧的当下，原本稀缺的高档写字楼受到越来越多房企与投资者的青睐，成为引领烟台写字楼的主力军。
◆今年放量上市
写字楼的数量和城市经济发展水平密不可分。
今年，芝罘区写字楼不仅集中放量上市，而且档次越来越高，其价格也水涨船高。与高档住宅价格相比，相对略高。
去年，位于海港路的某写字楼项目，均价定到了每平方米13580元，并推出了“买房子送装修”的促销牌，购房赠送每平方米300元的装修基金。最近较为抢眼的是华厦传媒大厦，目前大厦已处在内外墙装修阶段。据了解，该项目将打出“生态办公”的舒适牌，每层空间可根据客户的需求自由分割。该项目价近9000元，有业内人士估测，这个项目的均价不会低于每平方米13000元。
目前，市场上许多规划中或者即将上市的城市综合体项目中，也大多包含有写字楼。这些综合体包括总建筑面积约90万平方米的万达广场，总建筑面积达70万平方米的华润中心，以及西至海港路、东至胜利路、南至北马路、北至海滨的中粮大悦城项目等。其高标准、高品质的硬件配套设施、完善的休闲娱乐环境以及永续发展的楼宇技术，将把整个项目打造成一个区域的生活中心，进而带动其写字楼的综合品质。
据了解，目前芝罘区写字楼的月租金多在30元—60元/平方米之间，伴随着上述综合体项目的兴起，今后芝罘区写字楼市场将更加火爆，租金也有望水涨船高。
◆有较大空间
烟台越秀地产负责人李人杰认为，烟台写字楼市场还有很高的市场需求，2010年到2012年，是写字楼上市的一个集中释放期。
他说，“国家针对住宅市场出台的限购、限贷等一系列宏观政策，使得今年的住宅市场整体疲软，商业地产却迎来了发展契机。在公寓、商铺、写字楼、专业市场这4种商业地产类型中，公寓市场目前竞争十分激烈，商铺的投资门槛较高，专业市场的投资具有一定的专业要求。而写字楼针对的客户群最为准确，其定位主要是多次置业、有经验的实力客户。另一方面，烟台写字楼市场尚有大的市场需求，根据规划，由烟台保税港区为起点，幸福片区直至北岛，将新建成一个‘芝罘新区’，这将形成巨大的CBD城市次中心；另外，北马路以北沿线也将有大批项目入驻，这些因素，势必令办公写字楼的开发更加活跃，其产品品质也会得到进一步提升。写字楼市场在未来3-5年内，还将有大的增长”。
李人杰认为，华夏传媒大厦的上市，表明了烟台写字楼市场品质的大幅提升。这种类型的产品，动辄资金会达到上千万元，针对的是尖端客户群。“虽然从目前来说，写字楼的价格有了大幅的提高，扭转了‘商住倒挂’的局面，但我个人认为，烟台写字楼的整体价格依然偏低。同地段同品质的公寓价格，是住宅价格的1.5倍，同地段同品质的写字楼价格，是住宅价格的两倍。按这个标准来讲，烟台写字楼的价格，实质上还处于一定的‘倒挂’状态”。
“目前，南大街沿线的住宅价格已在每平方米万元上下，而写字楼的价格则在8000元至14000元之间。”有业内人士表示，按照通行的“2倍系数”来看，包括壹通国际、华夏传媒在内的写字楼，价格应在每平方米16000元左右，但从市场来看，写字楼与住宅的价差显然落差很大。这表明，写字楼依然有较大的空间。
这位人士认为，写字楼的租金与售价具有联动性，但往往有一个时间差、一个反应的周期，投资者不能单看某一年的租金，应该看整个租赁期居中的时段。比如，某个写字楼租赁了5年，前两年的价格较低，后两年的价格较高，而第三年的价格居中，第三年的价格就是市场的一个均衡价格。就目前掌握的数据来看，芝罘区写字楼的租金，基本上保持着每年至少5%左右的涨幅。
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