[摘要] 被称为史上最严厉的房地产调控走到现在，市场人士基本上都已经心里有数了，这轮调控是一场持久战，短期内不可能放松。9月1日，温总理在《求是》杂志撰文，再次强调要坚定不移地把房地产宏观调控政策落到实处，传出的信号明确而强烈。
被称为史上最严厉的房地产调控走到现在，市场人士基本上都已经心里有数了，这轮调控是一场持久战，短期内不可能放松。9月1日，温总理在《求是》杂志撰文，再次强调要坚定不移地把房地产宏观调控政策落到实处，传出的信号明确而强烈。
1房价下跌预期增大
8月初，俊发地产旗下的滨江俊园二期开盘，公开宣布降价20%，引发楼市震动。但随后，其他开发商并没有普遍跟风。房价究竟会不会下降，依然是打在购房者心头上的一个结。
近日，杭州保利湾天地和世茂[简介动态]首府两楼盘出现“深度降价”，降幅达30%以上，成交均价、降幅均创2008年以来的新低。引发市场高度关注。业内人士分析，杭州楼盘此番降价或意味着房价下行进入“窗口期”。
分析称，杭州两楼盘降价具有标杆意义，是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来，房地产行业经历了成交量萎缩、房价微升或平稳、隐形降价三个阶段，现在进入了直接降价、大幅降价、“以价换量”的新阶段。
如果市场反应如分析所言，作为二线城市的昆明，其“以价换量”的大面积降价趋势也在所难免。况且，自2009年至今，昆明楼市均价涨幅已达70%以上，个别业内人士表示，昆明总体房价出现30%以上的回调并非不可能。
但其中也有一个的阻碍因素，昆明城中村改造项目楼盘已逐渐上市交易。城中村改造项目成本居高不下，开发商的资金链是否紧张到要“割肉”的程度，还得有一段时间的市场观望期。
2 回暖或到明年四五月
每年春夏和夏秋之交的四个月，是楼市成交最活跃的两个“抢钱季”。牛市中，3月开始旺销，销售火爆可以延续11月、12月份也。但在熊市，通常只有4月、5月、9月、10月销量还能维持在一个较好的水平。
昆明楼市在今年上半年的表现不尽如人意，7月份的销量还创下了年内新低。事实上，记者此前与部分开发商在私下里交流时，他们的观念都是，要避过限购的锋锐，延迟开盘。但从目前的情况看，限购等楼市调控政策不可能在短期内终止，信贷政策还有继续收紧的迹象，融资越来越困难，开发商资金链紧张是想当然的事了。
“跑量”目前已经成了大部分开发商的共识，但从9月上旬的楼市销售数据来看，昆明市主城区成交仍然低迷。接下来，就要看秋季房交会的反映了。
在宏观调控背景下，目前购房者普遍存在的心态是，除非看见房价的实质性下降，否则不会轻易出手。要成交量放大，除非是开发商大幅度的降价。但就算房价大范围大幅度下跌，购房者是否就会买帐，也是一个很现实的问题。购房者“买涨不买跌”的心理，是开发商在做价格决策时比较担心的问题。
在多种因素综合之下，业内人士普遍预测，今年的“金九银十”行情很难出现。或许要到明年的4、5月份楼市成交才会放量。
3 行业大洗牌将成必然
成交量持续下跌，融资渠道收窄，开发商的日子越来越不好过了。筹措项目所需建设资金，成了事关生死存亡的重要问题。8月份，俊发地产还为西亮塘项目信托融资17亿元解决资金问题。但对于很多中小企业来说，很难有这样的融资机会，民间信贷成了最主要的资金来源。
部分中小开发商则不得不开始抛售手中项目和土地以解除危机，行业洗牌将不可避免。从昆明市国土资源局网站公示的信息来看，今年以来，土地使用权转让数量有增加的趋势。最近还有一则未经证实的消息，网友爆料，呈贡新城某项目开发商捐款潜逃，项目土地将重新挂拍。行业重新整合的趋势越来越明显，一些综合实力不强的中小房企很有可能从此在业界消失。
在范围内，中原地产发布数据显示，今年前7个月，房地产行业公开的股权并购案合计为62宗，总涉及金额高达175.39亿元，创同期历史新高；相比去年同期并购数量和金额，分别增长72.2%及101.9%，稳居各行业并购之首。随着调控继续深入，房地产行业项目转让、企业并购等案例还会增多。
4 限购令 明年底前难取消
作为对楼市杀伤力最强的一项调控政策，限购令从发布的那一天起，关于其何时取消的争论就不曾停止过。以著名财经评论人叶檀为代表的专家观点认为，应该以房产税代替限购。她说，限购使得形成大一统市场的基础条件资金、人力的自由流动被限制，户籍溢价上升，“我们以软弱的房产税对抗投资者，以严厉的行政举措对抗流动的资金，是在以毒攻毒，毒性并不比高房价更小”。
但很多一二线城市的实际情况是，在限购令出台之后，房地产才进入恐慌期。正因为如此，政府有关部门还试图扩大限购范围，将房价上涨过快的二三线城市全部纳入限购范围。住建部政策研究室主任陈淮日前表示，限购令没有取消的那一天，他说：“中国将坚定不移地抑制过度占有资源的需求，坚定不移地抑制奢侈性需求，坚定不移抑制为卖而买的住房需求。”
尽管业界对限购令以行政代替市场的行为颇有微词，但从目前的市场表现看，限购令的执行并没有松动的迹象。从国家调控房地产的决心上看，限购令在明年底以前恐怕很难取消。
5 购房格局 未来将两极分化
从2003年开始，政府就针对房价过快上涨对房地产行业进行宏观调控，到2011年新国八条出台，近8年来，宏观调控从“抑制供给”入手，转变为“增加供给和减少需求”，市场格局也从以商品房为主到目前的以商品房和保障房“两条腿走路”。
十二五期间，将通过3600万套保障性住房建设，来满足中低收入阶层的住房需求。昆明市在2011年拟新建保障房11.4万套，可事实上，昆明主城区每年的商品房交易量也不到10万套，很显然，保障性住房在未来将成为一种非常重要的房屋类型。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研分析，在未来，住宅市场将会形成两条很清晰的线，保障性住房解决中低收入群体住房问题，归政府；商品房解决较高收入群体住房问题，归市场。两种性质的住房分别纳入不同的政策体系，泾渭分明。
业内人士表示，到“十二五”末，保障性住房将占据房地产市场的一半，必将对房地产市场格局产生重大影响，商品房不再是选择，低收入家庭就依靠保障性住房，收入高的就买商品房，只要你有钱，住别墅都可以，因此商品房价格也有望继续走高。
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