[摘要] 购房市场中“假离婚”、“假结婚”、代办证明等“灰色”招数出现越来越频繁。有不愿透露姓名的中介人员表示，在行内，不符合购房标准的买家中有1/2左右的人都会用“潜规则”方式让自己符合标准。在如今政策逐渐严密的大背景下，新金融记者深入津京两地，拆招“灰色地带”。
楼市调控逐轮紧缩，让很多被限购的人绞尽脑汁让自己符合购房标准，
购房市场中“假离婚”、“假结婚”、代办证明等“灰色”招数出现越来越频繁。有不愿透露姓名的中介人员表示，在行内，不符合购房标准的买家中有1/2左右的人都会用“潜规则”方式让自己符合标准。在如今政策逐渐严密的大背景下，新金融记者深入津京两地，拆招“灰色地带”。
假离婚也被限购
“新国八条”中以家庭为单位的房产限购政策让不少人想到了“假离婚”，但随着政策的逐项紧缩，眼下“假离婚”也不再给力。
现行有关政策明确，将赠与关系也写进规定内，亲友乃至子女间的赠与，需要被赠与者符合限购政策要求的前提下，才能实施赠与。据介绍，“假离婚”的夫妻年龄一般在40岁到60岁的居多，多数是已有两套房产。购房套数是以家庭为单位计算，操作过程中，只要离婚后没有房产，也没有贷款在身，再购房仍可以按照首套房的标准购房，夫妻二人会先协议离婚，在离婚手续办理时会将房产归于夫妻中一人或孩子的名下，那些没有在离婚协议上写明财产分配方式的,也多在办理离婚手续之前就将房产过户手续办妥，等一方以独立首套购房者的身份申请到住房贷款后，再复婚。
有律师提醒，“假离婚”不止是对婚姻的亵渎，也对夫妻关系形成很大的考验，如果夫妻婚姻中早已潜伏危机，那么“假离婚”买房弄假成真的可能性极大。
有业内人士透露，“假离婚”方式买房的可行性越来越小。据透露，近来多个城市推行的限购政策都与户籍挂钩，在有效制约了投机者的同时，也制约了很大一部分出于工作、生活需求，而需要在所在城市买房的、合理自住需求者的购房诉求。限购作为抑制投机型购房的临时措施，随着房价的回落，不排除限购政策会有在年底放松或取消的可能。
假结婚也没买成房
“假结婚”是一些不符合购买条件的外地人借助与本地人结合购房的权宜之计。赠与房产也在“被限购”之列，这让试图用“假结婚”买房的人，买不成房了。
刘伟是北京人，现任“妻子”小张是石家庄人，是改善型住房需求的非京籍购房者，名下在京已有购房记录，“京十五条”细则实施后，已经不能满足换房要求，于是，小张找到有过一次“假结婚”经验的刘伟，希望借助“假结婚”购房，小张承诺时候将付给刘伟15万元作为劳务费。
不过，刘伟的这次“婚姻”并不如前一次进行得这么顺利。这次两人婚结了，房买了，却在赠予的环节卡住了。因为按照北京现行的限购政策要求，除继承不算入限购行列外，赠与也暂时视同房屋交易，流程均按限购标准执行，被赠与者必须符合限购政策的要求，才能实施赠与。同时，家庭成员之间的房产过户，也属于房屋过户交易。因此，购房人也必须符合限购政策的相关要求。
“按照之前的流程，只要我和小张结婚之后，以我的名义把房子买下来，之后把房子赠与到小张名下，再离婚就搞定了。之前就是这么做的，事后赚了23万元。”现在刘伟和小张为房子的牵扯问题，一直没有找到解决的方法，两个人的婚姻关系也因此不能办理离婚。
之后，新金融记者就此种做法的合法性咨询了相关律师，律师认为，“婚姻登记管理机关一旦查出‘假结婚’现象，会对此行为施以法律处罚。”此外，律师提醒，在这种婚姻关系中，一旦婚姻关系中的任何一方反悔，婚姻将确认无效，中间所得费用有被视作非法所得被检察机关没收的可能，并且在以往所受理的案件中，利欲熏心而违背事前承诺的行为屡见不鲜，风险极大。
600元代办有效证明
1年纳税或社保证明成了很多外地人在津买房的障碍，很多机构也想出了代办有效证明的方式，帮助购房者排除障碍。
王小姐是泉州人，看中河北区盐坨桥附近的一处楼盘，要按揭贷款买一套74平方米的一居室，她名下没有购房记录，但也没有保险或纳税证明，所以新政中1年有效证明就成了她购房的阻碍。
王小姐在某中介公司确定购买意向后，销售人员带王小姐见到了电话中说到的权证人员，该人员表示，王小姐只要提供身份证和工作单位等相关信息，便可以为王小姐办理缴税证明。关于具体实施流程和细节，该权证人员表示：“一切手续都是按照正规的途径进行的，具有合法性。”并且表示，售楼处所有员工，开发公司都会每年给集体办理纳税证明，因为本身是做地产工作的，所以更加清楚纳税证明的重要性。
当问及相关费用时，该权证人员告诉王小姐，只需要一次性支付600元即可，一般两周之内就可以完成，之后王小姐以需要再考虑为由，离开售楼中心。
王小姐向新金融记者表示，自己确实很想要买房子，但是权证人员对实施细节含糊的表达方式，让王小姐担心这个事情的合法性，王小姐表示，时下政策变动性很大，自己再看看，随着政策的逐步完善，对于自住型需求的外地购房者，相信会出台更加完善的政策。
商业住宅叫卖“不限购”专家提醒：商改住需谨慎
“31000元是现在的价格，过几天怎么样不好说，我们这项目是不受限购限制的物业类型。”提及即将开盘的6层楼均价，一品公馆的销售员陈小姐底气十足。
上周三，新“国八条”在京落地，严苛力度位居首位的“十五条”细则，让业内专家一致惊叹楼市成交“必然大降”。记者周末走访市场发现，一些商业住宅楼盘由于不在限购红线内，竟然出现涨价趋势。
商住房不限购成涨价理由
“新购停贷很无奈？京东首席墅联排双拼3月开盘，好房不限购”，“半内到达国贸的不限购楼盘”、“三环内精装现房，投资，不限购”。最近两天，类似于这样的短信在京城手机用户里满天飞。因为无70年住宅产权而腰板不直的商住房，借着免受调控的“东风”，在本轮调控后开始伺机涨价。
商业住宅最近猛打广告
周日下午，记者以购房人的身份，来到西三环一品公馆售楼处，入口处的近十张告示板首先映入记者眼帘，“新政后不受影响类型”、“商业地产新政后将趋热”、“2011年商业地产价格将上涨5%至10%”……走进大厅，只有两名接线员在前台埋首闲坐，既没有电话声也没有看房人，屋内安静得能听见针掉地的声音。
等了有1，才有人从工作间出来接待记者。“我们是40年产权的酒店式公寓，不受新政的限购限制，特别适合投资，年在5%以上。”一开口，销售员陈小姐先着急亮明了项目“不受限”的身份。她介绍，在售有4层和5层几套30平方米的尾房，均价每平方米31000元，现场购买还可享受2万抵4万优惠；6层也将于近期开盘，目前接受认购。
“去年底开盘时均价才每平方米30000元，您要买就尽快，等6层开盘还得涨价。”陈小姐自称，自“京十五条”出台后，像他们这样不受限购影响、想买几套就几套的商业项目，就特别受关注，价格自然也会上调。
商住项目全线涨价
随后，记者又联系了多家商住公寓项目，销售员给出的报价，或直接或变相，都比节前有所上浮。比如，西四环的中堂项目，虽然均价仍是每平方米34000元，但春节前随成交而附赠的50000元家电，如今已经停止。东二环的凯德华玺项目，均价则直接从节前的每平方米45000元涨至50000元。“涨价就涨了，没有理由。”对于多达5000元的涨幅，销售员如此回答。
一位销售向记者坦言，“京十五条”落地后，小户型商住楼的行情见好，许多受调控限制而不能再买房的人，都转向了商业立项的楼盘。“据说回龙观一楼盘，新政后第二天，就办了40多张会员卡。不只是我们，您打听打听，全北京的商业项目没有不提价的。”
住宅未来走势还在观望
和商住楼盘拿“限购”说事儿不同，70年产权的住宅项目，是切切实实被5年纳税、限购1套等条款而限制了一部分购买力。不过，在仍有大量刚需的供需不平衡下，开发商对于“价跌”的后市并不太担忧，甚至仍有楼盘在“惜售”。
十余楼盘出现涨价
周六下午，位于西土城的学院派紫鑫阁售楼处，三四组客人在现场悠闲地看着沙盘和样板间，春节之前熙攘喧哗的销售大厅，在节后的周末也难见繁忙。“淡季，每天能有十几组看房客户，也就差不多了。”遇见记者，销售员的个问题是本地人还是外地人，“外地人也没关系，您先看房，满意了咱再想办法解决其他问题。”
在现场，记者碰到了周末看盘的市民吴先生。他告诉记者，年前这个项目的开盘均价才每平方米34000元，如今只剩下个别尾房，均价也悄悄上涨到38000元。“一个春节假期就提了4000元，看来开发商还是卖得好，不愁嫁。”
此外，在记者调查中，亦庄金色漫香林项目，在售均价也从年前的每平方米24000元上涨到26000元。根据业内的调查报告，龙山华府、中景未山赋、远洋东方、北京ONE、朝阳公园15号等十余个楼盘，也都出现了200元到5000元的价格上涨。
对于均价不降反升，漫香林的销售员熊小姐表示，只是遵循了“高走”的市场惯例。“今年北京楼市的成交量应该会下降。至于价格，我们并不担心，即使真降也不会降太多，肯定有刚需来买房。”
下半年出现供应高峰
周六中午，西直门的智地钻河公馆售楼处，不时有看房人进来询问，可大厅里除了保安，找不到一个销售人员。“销售员都还没上班呢，您要看房，下周一再过来吧。”保安人员表示，570多套房源在去年底就卖光了，只剩下个别尾房，所以销售员也不着急上班。
延期开盘造成的住宅供应短缺，已成为楼市近期面临的一大难题。根据北京房地产交易管理网的统计显示，截至2月19日，本市可售期房住宅62530套，可售现房住宅30142套，总计可售住房库存为92672套，逼近9万套的警戒线关口。
“调控能不能达到价跌的效果，除了限制投机需求外，提高供应也是关键。如果一直处于房源告急的状态，供不应求下，开发商涨价的冲动就会增加。”中原地产市场总监张大伟分析，由于2010年北京的土地供应集中在下半年，且多为郊区地块，所以今年的供应高峰可能也将出现在下半年的郊区市场。
小贴士
商改住项目 购买需谨慎
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖提醒，目前购买商住项目依然存在较大政策风险，购房者，尤其是因为政策而被限购、却仍然有较迫切购买意愿的购房者，在决定购买“商改住”项目时一定要冷静谨慎。
，商住项目土地使用年限只有40年，《物权法》对商业用地使用年限到期是否自动续期尚无明确法规。第二，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，购买后的维护支出成本较高。第三，在将来有可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也会高于普通住宅。(赵莹莹)
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