[摘要] 尽管一刀切式调控抑制了多数正常需求，尽管开发商既不差钱但也担心后续市场的政策动因，尽管信贷对房地产已经无限收紧，楚芸还是坚持，2011房价在数字上将不弱于通胀率的涨幅，单从市场中已经普遍存在的供应产品即可见一斑。
尽管持续调控的声音占据上风，尽管严格调控不达目标不罢休的舆论态势形成，尽管央行将在今年的主导调控中占据主力角色，尽管地方政府被责成调控房价的首要问责人身份确定，尽管无限覆盖的限购将持续扩充，尽管一刀切式调控抑制了多数正常需求，尽管开发商既不差钱但也担心后续市场的政策动因，尽管信贷对房地产已经无限收紧，楚芸还是坚持，2011房价在数字上将不弱于通胀率的涨幅，单从市场中已经普遍存在的供应产品即可见一斑。
类是精细化豪宅。
研究机构研究了上百个样本城市，统计出来的房价，杭州北京上海居前三，北京城市圈高居，杭州区域的二三线城市占位量，即排名靠前的个数，相较于往年上海广州基本上看得见调控见效的影子。
其中有许多看得见的原因，如投资消费集中、消费集中、移民消费集中，但究其根基，最深刻的背景来自于产品，即杭州云集的精细化豪宅，北京次之，上海深圳再次之，广州则完全被分流。
未来各城市依然将更看重精细化的豪宅，按照各城市的特点，大约有这么一些品种，一是港式豪宅，即功能齐备而面积迷你型的小面积豪宅，二是稀缺资源地的高端住宅，三是度假型豪宅，而类似这类产品的供应仍然会主导约三分之一城市的后期产品供应。
仅从这一个方面分析可以预见未来房价会保持数字上的上涨。
第二类是既存的现房中高档实景示范房源。
如果我们把调控过程与各阶段消化存量房的速度进行分析会发现：每一波调控伴随的消化量的品种是普通产品，因为普通住宅带来的个体利润率离薄；每一波调控产生的滞销房源也是普通住宅产品而不是中高档住宅，其原因在于以控制资金链为目标的、以降房价为主导的政策指向，直接导致开发商通过转移产品线来回避政策控制，最终的结果就是留下的都是好房子，次优房被作为应付调控政策的促销对象。
如果我们看看北京上海深圳杭州这些城市的剩余房源，会发现既存现房训高档实景房源占有的库存比，而这些房源在多轮调控多轮上涨下已经显示出非常充足的性价比，开发商即使按照时价降幅达到20%依然会获得高额回报。
而现有统计办法中并没有分类产品加权平均，因此只要这些存量房保持一定比例的销售，2011年的房价统计结果便会与政策与政府的愿望背道而驰。
第三类是带有投资回报的、综合物业功能的、处于市区中心地段的复合产品。
谁都知道商业地产没有纳入调控范畴，这也是目前支持地方城市楼市发展的最关键的力量所在，目前各主流大开发商进入二三线城市获得的土地特点，均兼顾商业价值与地块规模这两个未来利润产生的根基点。
在中国除了纯粹意义上的商业地产，还有众多打擦边球的综合物业，他们与商业地产具备同样的增值属性与回避政策调控的条件。这些品种中最为核心的又是带有投资回报的、综合物业功能的、处于市区中心地段的复合产品价格最为坚挺，不仅没有降还会继续上扬。
与此同时，类似北京的新政会更广泛被采用，即政府将主要精力放在保障房建设上，另外为了保持经济发展速度，也会将重心适当向旧城旧村改造方面倾斜，因此伴随政府的此举，未来的中心地段更显稀缺，因此处于这些区域的上述复合地产物业将大行其道成为涨价的领头力量。
鉴于此，笔者认为，无论调控如何加强，既存产品所造成的市场结果残渣余孽仍然是支持房价保持上涨的动力与源动所在，达到5%的涨幅不在话下。
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