[摘要] 楼市成交量在短暂冰冻后就顺利获得了重生，政策进退两难就不得不通过再观察来争取时间进行下一步的工作安排，使我们对2011年的判断充满极大的不确定性。
2010的中国楼市可谓步履盘跚，年初关于各项优惠政策的取消，4月关于“国十条”，9月关于“国五条”，无不针对楼市挥舞着称之为历来最为凶狠的调控大棒，接连三次在短期内使楼市陷入冰冻状态，可惜这座火山过热，再大的岩石也阻止不了滚烫岩浆的冲击，楼市成交量在短暂冰冻后就顺利获得了重生，政策进退两难就不得不通过再观察来争取时间进行下一步的工作安排，使我们对2011年的判断充满极大的不确定性。正所谓人且不见得都是正常死亡呢，何况一个楼市！（稍许担心吧）
房产税的推出
上海楼市的成交量在2010年12月份异常火热，听说与部分售楼人员借传言中的“房产税试点”将针对增量为由催促准业主们尽快购房的结果。我听说后就写了一篇文章叫《房产税再次让人矫情》，主要内容是说明在此时期推出房产税试点很不合时宜，也无法从根本解决楼市的问题，还可能造成更大的混乱。
这次上海或重庆的房产税试点果然没有如约而来，也充分说明了中央和地方政府对于房产税的试点还是极其重视和慎重的。征收的目的是什么？征收的目标是什么？征收方案是否可行？这些只靠嘴皮子说是不行的，必须对每条细节细之又细的斟酌，不出毛病方可征询民意，否则不公平的现象势必会引起社会的极大不满。
就现在的状况，除非政府不顾“不公平”的现状硬推，否则1~2年内没有任何理由推出该试点，因为试点的夭折要想再推出就更加不容易了，甚至影响十二五规划中关于税制改革的整体结构，得不偿失啊。
保障房建设大幅增速
2010年8月份时，住建部曾和各地政府签定过保证书，计划在2010年完成建设580万套保障性住房，现在完成情况并不详细。而2011年保障性住房建设预计达到1000万套，其中公共租赁房将可能占七成左右的比率，这是对房改12年来保障性住房思维的重要变化，政府在保障房的建设上开始注重“居者有其所”，放弃了“居者有其屋”的思维，而公共租赁房可以为刚工作的年轻人提供了覆盖广泛、价格较低、可以长期租住的房子，更能帮助低收入者度过居住难关。
好虽然好，但难度就在于保障房建设资金的来源以及资金回报。众所 ，以往带产权性质的保障房一出世就带上了必然导致腐败的累赘，在土地供应方面，经济适用房和廉租房的任务完成量连计划的30%都很难保障，这两年还搞出个叫限价保障房的怪胎，最重要的不就是限价房的土地是要通过交易获得的，开发企业的利润被压到几乎为零，开发时层层克扣，导致众多项目工程质量堪忧。现在公租房建设所占比例要大幅提高，经营规划尚未形成，开发企业更不可能愿意通过土地交易的方式获取土地来开发公租房，因为高额的成本将使项目的经营陷入绝境，民间借贷就更不现实。所以未来保障房建设的基础仍是政府在信贷方面给予的优惠政策，试想如果资金的来源很难通过开发筹得，就只能面向财政补贴，可财政资金余额根本不足以补足缺口，主管部门的眼光就只能重新转向楼市本身，你指望通过大幅增加保障性住房影响商品房市场价值走向基本就是梦想。
土地监管
一方面政府开始严格管控土地闲置问题，对于仍不开发的土地予以收回；一方面银行对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，开始通过限贷和影响其贷款展期的手段，关注市场变化。但有趣的事，从任志强的博客中看到，作为土地监管最为严格的2010年来说，开发企业全年土地购置面积约4万公顷，增长幅度预计不低于30％。新开工面积预计约14多亿平方米，创历史新高。在施面积近40亿平方米，也创历史新高。可见开发企业在政策严控之下，拿地和开发的热情仍旧不减，这恐怕不得不归功于土地供应不足了。且也不把帐算在“土地财政”的头上，你又能指望土地监管严格起来后改变现在市场的什么呢？更何况土地交易中的“毛地”一直影响着企业的开发进度，这又该追究谁的责任呢？
信贷闸门和开发商的资金链
2010年信贷总量估计超过去年的预期7.5万亿，同时明确释放2011年进一步收紧的信号。很多专家学者以此认定明年房地产开发企业的资金链会出问题，整个市场会因此出现向下调整的动作，对此我实在不敢苟同。
首先，在2010年，房地产开发企业到位资金除了开发已用的外，至少仍剩余1.2万亿，大批开发商手里并不缺钱，至于那些底子薄、靠关系的小开发商，有部分出现倒闭到是市场求之不得的呢。
第二，从2010年看，开发企业月均获得开发贷款额一直在大幅增加，这从开发增速上来看可获一般，预计2011年这种态势很难改变，更何况民间融资创新的崛起，房地产开发规模在GDP中所占比重仍将上升。
第三，从2010年楼市销售量上来看，在调控出台之际一线城市的成交量确实出现了50％左右的下降，市场人气在短期内遭受了沉重的打击，但在各方冷静了一段时间后，我们却又可以看到成交量又出现了大幅回升。看来刚性需求是很难被调控压抑的，就是个时间而已。
在自有资金、融资资金和销售状况都无法真正撼动楼市的话，2011年的楼市在受到信贷收紧的大环境下影响有限，只是抑制一下投资、投机的需求，减缓楼市快速增长的速度，以应对2011年日趋紧张的通胀趋势，楼市大幅调整看来希望不大。
所以，到目前为止，我仍然维持我对未来中国楼市不下跌的判断。
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