[摘要] 编者按：2010年即将结束，楼市调控年的结束并不意味着楼市调控的终结，2011年房子的话题仍然是中国社会的主题，做着从专业角度阐述了他对2011年楼市走向的分析。也许房价不会如他所说的那样持续上涨，但是二三线城市房价的涨幅必然超过一线城市，这将是必然。
编者按：2010年即将结束，楼市调控年的结束并不意味着楼市调控的终结，2011年房子的话题仍然是中国社会的主题，做着从专业角度阐述了他对2011年楼市走向的分析。也许房价不会如他所说的那样持续上涨，但是二三线城市房价的涨幅必然超过一线城市，这将是必然。
（1）货币倾向性：货币政策号称是转稳健型，印证的是再次上调准备金和普遍的加息预期。实际则是ZY表态要支持合理的中小企业和个人信贷。啥叫合理，中产2-3套改善置业都算合理。传言2011年广义货币(M2)增长率和新增贷款目标将分别定为16%和7万亿元，并存在加息2-4次(50-100个基点)的可能性。明年总额可能57万亿以上。开闸放水。单价高，明年套数可能不定增加，但房价大跌难。限制对开发商的信贷，但开发商不缺钱，只缺地，吊起来卖。只会短期或暂时性促销。刘明康说过：“市场资金仍在流入房地产市场。资金太多，经济要刺激。其他的政策都是假限制，只要信贷规模是增加的，交易量和价格是下不去的”。
（2） 银行举动：上调存款准备金、限制对发展商信贷，这些会帮助市场理性。但是总量摆在那里的话，只能是一种震慑，实际效应可能会不如空军的预期。
（3） 消费趋势：经济还是要被刺激，通胀难遏制，全球经济可能最困难时期过去。就业和收入数据会比较好，特别是名义收入增加（普遍的较明显地加薪，特别是高新、房地产、金融等行业），购买力增加，80后需求会得到支持。对中小户型的需求会很明显。比如深圳100-200万的房子将是80后的主流需求，市内小2房、关外优质地段普通3房是好的投资目标。
（4） 银根趋势：限贷这种政策可能不会明着取消。如果季度市场温和，会通过发展商或四大国有银行，向购房需求明显的人群背地松开。所以，多跑盘、跑现场，找贷款经理，才能把握实际行情。对深圳来说，明年夏天公积金贷款可能会是一个转折点，即相对的贷款途径和可能性放开。如果楼市升温过盛，限贷会被强化，又再度严格执行。所以，不能太挑战政策风险。要有风险预期和策略。
（5） 税制和税率趋势：房产税、租赁政策、保障房、契税、预售资金监管这种心理调控政策会逐步推出和强化，舆论上重点宣导。遏制全民炒疯，防止房价过度过快上涨。基本就是吓死胆小的，撑死胆大和肥胖的。这种政策不能影响趋势，只是增加持有成本，可以防止高风险投资者盲目入市。租赁政策只会让中低收入者更不容易租房，租金不会降低反可能增加。
（6） 价格幅度：今年，深圳貌似普遍20%涨幅，少的5%-10%；多的20-30%。这种幅度跟通胀差不多。属于国家可以接受的层面。或者说，今年的调控某种程度是达到了国家的预期。估计国家明年对房价的合理容忍度也差不多。过快，就是风险。
（7） 城市倾向：2、3线城市上涨比1线城市快。特别是经济热点的2线城市。内地多的可能40%，不了解，不好分析。但是明年不会容忍普遍性的这么高的幅度。说明，民间财富的数量是足够的。只是分配不均衡。但如果各类城市价格差不合理，很快会被资本大鳄和炒家利用，来拉平差距。剪刀差和机会窗，就存在这里。
（8） 多空博弈倾向：多头博弈明显，入市趋势明显。最近深圳2手需求增加明显，也没有预期的年底价格略低。高价新房，看房者并不少，连布吉都在喊着冲2万。多头的依据是明年新额度、没有更严厉调控、国民经济向好-租赁可靠。多头可能对半年的房价涨幅期望20%＋。
（9） 银根节奏：今年最后3个月住房贷款放贷节奏慢，明年新额度下来，就会逐一放开。季度的额度可能也会较快用完。估计整体节奏会跟今年差不多。只是今年大家反应快，12月份多头已入场，所以可能春节不会如去年那样低价位。如果市场多头力量明显，国家可能在春节前后出来打压房价的话，忽悠普通LBX。基本还是会觉得明年7、8月前，银行会抓紧放贷，房价不会大跌了。但房价如果有强劲反弹，国家是肯定会进行窗口指导，继续限贷这种政策。
（10） 大趋势：对深圳来说（），长期（10-20年）是看好的。目前中国经济势头是不用多说的。合理与否、可持久性先不论证。深圳特区内可供开发的土地实在不多，好在早年的房子质量太烂密度太低，旧改是一种习惯了。笋岗、岗厦、大冲等旧改区都是热点区域，建成发售都是3年后，肯定价格高企，刺激深圳房价大幅提升拉近与上海、长三角距离。
（11） 入市考量：位置、配套、质量。买得起，可以买。投资，控制组合和仓位，保证现金流。投机，不要刻意挑战自己的资金实力。稳妥做法，在中心区域、有旧改利好、地铁利好等地方，买容易出租的精品中小户型。整体风险可下降很多——风险指断供、楼价大跌带来的资金风险，而非短期楼价波动。可以分配资金，一部分房，一部分股，一部分基金。注重仓位分配，品种搭配。
（12） 行动参考：所有判断、分析和观点没有性，市场千变万化，参与博弈的方面太多。多方太过乐观和疯狂，导致房价飙升，明年突然真正控制信贷额度也是蛮可能的。
（13） 不确定因素多：具体的信贷规模、限购政策是否延续、房产税都是传言，没确定。
（14） 需要加大对自己负责的态度：楼市有风险，所有投资市场都有风险。任何人的观点都仅仅是参考。投资在于目的、对风险的应对，资金分配、品种搭配、仓位、现金流是重点考虑。不仅仅是买还是不买。
房价到底还要涨多少？打工族“买房梦”彻底粉碎
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