[摘要] 今年的楼市大致可以分为三个阶段：第一个阶段是调控前，即从年初到“国十条”的出台，这段期间楼市仍处于上升期，城市近郊受到了需求的热捧；第二个阶段是一次调控，即从4月底“国十条”出台到9月底“国5条”的出台，这段期间楼市的关键字是博弈；第三个阶段是二次调控，即9月底至今，行业开始进入“以价换量”的时代。
2010年，调控和紧缩再次成为了房地产行业发展的主题。
新一轮的调控归因于流动性泛滥下愈演愈烈的通货膨胀——增值保值的需求集中在楼市释放，房价飞速飙升，大量的刚性需求逐渐被“清理”出市场，商品房已经成为了投资客的“赌具”，已经威胁到社会安全和稳定。在这种背景下，以遏制房价快速上涨为目的的楼市调控已经演变成一项政治任务，调控的力度和广度空前，且动用了限购、限贷等强力的行政干预。整个房地产行业也在调控重拳打击下，发生着一系列的变化和调整。
今年的楼市大致可以分为三个阶段：个阶段是调控前，即从年初到“国十条”的出台，这段期间楼市仍处于上升期，城市近郊受到了需求的热捧；第二个阶段是一次调控，即从4月底“国十条”出台到9月底“国5条”的出台，这段期间楼市的关键字是博弈，下行预期已经出现但并不稳固；第三个阶段是二次调控，即9月底至今，这段期间调控和下行预期得到了显著强化，行业开始进入“以价换量”的时代。
从土地市场来看，在调控前，北京市月均推出93万平米经营性用地，主要集中在丰台、大兴、房山等区域；开发商拿地踊跃，溢价成交十分普遍，溢价甚至高达700%以上。一次调控期间，月均供应规模降至42万平方米；调控使开发商的增长预期发生动摇，溢价成交的用地大幅减少；远郊区县的经营性用地出让遇冷，流标屡现。二次调控以来，由于供地规模与年度计划相去甚远，城市远郊的用地开始大规模入市，朝阳、通州等核心区也推出大量优质地块；然而，随着货币环境的收紧，开发商拿地日趋谨慎，即使是以往受到热捧的大望京等区域，土地市场也遭遇到了冷遇，远郊区县的土地交易堪忧。从后市来看，土地供应的持续放量以及开发商拿地热情的消退，将进一步拉低土地的价格水平，继而对高企的房价产生冲击。
从新房市场来看，调控前，投资需求旺盛，推动市场交易和价格的持续上涨，至4月房价达到点22500元/平米，较年初再上涨3000多元/平米。一次调控前期，受限购、房贷紧缩政策的影响，投资需求快速撤离市场，刚性需求和改善需求陷入观望导致市场成交量持续下滑，5月至8月月均成交量不足50万平米；开发商因资金链尚充裕，仍然保持高调，仅有少量开发项目以打折促销方式变相降价，因此价格下调幅度不明显；调控后期出现投资回流导致成交量大幅反弹进而引发二次调控。进入二次调控后，随着市场需求的再度观望，成交量开始下滑，而随着调控的深化，开发商资金链压力逐步加大，导致其加速推盘和低价入市。从后市来看，受年底市场供应量的增加和成交量持续下滑的影响，开发商必将迫于资金链压力而不得不降价销售，进一步拉低市场价格，年底的价格战不可避免。
从二手房市场看，调控前，受新房市场的带动，二手房市场交易活跃，成交均价持续上涨。调控前期，大量投资客恐慌性抛房，导致二手市场新房供应量大幅增加，但是由于价格偏高，加之购房需求对市场观望的加重，成交量大幅下滑，月均成交量约100多万平米，仅为调控前的一半。调控后期，由于价格下调不明显，同时受通胀预期加大的影响，大部分业主开始捂盘惜售，导致市场二手房源出现减少的趋势，市场陷入胶着期。但是“跟涨领跌”的属性决定了二手市场必然先于新房市场，尤其是通州、望京等前期市场上涨较快的区域必将成为市场下行的先锋队。
纵观2010年的楼市调控，核心是降价，对于这项政治性任务，政府必将坚定的执行下去。如果年底市场调控效果不明显，或还将催生第三轮调控，开发商资金及市场环境或将进一步收紧。
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