[摘要] 9月29日的“二次调控”从天而降,北京、广州、南京、上海、天津、深圳、杭州等14个城市陆续出台“限购令”。调控使得部分购房者又开始了新一轮的观望,这也让原本就不宽松的地产商资金链更为紧张。
房天下讯 4月份调控政策“新国十条”刚刚出台时,包括SOHO中国董事长潘石屹在内的多数开发商表示“不差钱”,09年的火爆销售让开发商储备了足够的“粮食”。然而,半年过后,二次调控、加息、融资受阻,再加之调控下低迷的销售市场,地产商的资金链面临“四面楚歌”,正在遭受着严峻的考验。
持续调控拷问地产商资金链
自从4月份“新国十条”出台,地产商艰难地熬过4个多月,房价好不容易“有所松动”,于8月底开始跃跃欲试,出现反弹苗头,这让开发商刚刚浮出水面喘一口气,准备抓住“金九银十”传统的销售旺季捞回一把。
然而,9月29日的“二次调控”从天而降,北京、广州、南京、上海、天津、深圳、杭州等14个城市陆续出台“限购令”。调控使得部分购房者又开始了新一轮的观望,这也让原本就不宽松的地产商资金链更为紧张。
祸不单行。10月19日晚间,在时隔34个月之后,央行突然宣布加息,一年期存款利率上调0.25%。虽然加息幅度不大,但上游融资受阻和下游回款减速,就如同两记重拳,又把开发商摁入水里。
这半年来,地产商的资金链正在渐缩渐紧,在政策和市场的双重压力下,部分地产商资金链遭受着严峻的考验。
增发、信托融资普遍收紧
招商地产三季报显示,三季度实现净利润3.77亿,同比下降20.54%。除了盈利能力下降,招商地产的资金压力也十分巨大。三季报显示经营活动现金流量净额为-22.38亿,同比下降143%,流出较二季度的-19.99亿元也有所扩大。现金流趋紧,公司不得不加大举债力度,筹资现金流扩大到41.79亿元。同时由于长期借款大幅增加,公司利息支出同比大增339%,至9604万元。
房地产行业的调控政策,使地产企业获取银行贷款越来越难,而房地产上市公司再融资亦普遍受阻,万科A此前提出的112亿元增发方案“流产”几无悬念,而其他多家房地产类上市公司再融资方案也宣告无果而终。
在增发融资受阻后,很多开发商转向了信托融资。据统计,今年前8个月,房地产信托产品发行规模已 过1000亿元,远超去年全年449亿元的水平。不过,随着《信托公司净资本管理办法》本月正式实施,预计开发商借道信托融资将越来越难。
“上市企业尚且如此,一些中小开发商的融资之路更为狭窄。”一位不愿透露姓名的开发商表示,部分中小开发商正在为资金问题四处奔波。
“对于开发商来说,没有比资金紧张更为可怕的事情。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰接受房天下采访时直言。“接连调控和加息后,原来‘不差钱’的地产商变成了‘很差钱’,银行信贷紧缩、上市融资受阻,再加之调控下低迷的销售市场,现在的地产商的资金链已不能同日而语。”
降价销售、海外融资或成出路
“资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律,特别是到年末,在借贷与偿贷的双重压力下,开发商将对资金回笼格外关注,势必会逼迫逆市推售,这将很可能会催生出新一轮的降价。”陈云峰分析说。
数据显示,北京楼市四季度将有40余个项目入市,其中纯新盘项目和加推的老项目后期各占一半左右。同时,越来越多的项目将采取积极的价格策略,打折、降价的幅度也远远大于目前市场的情况。
在国内各种融资受阻之后,近期以来,多家房企已相继推出海外融资计划。“在某特定阶段,可以利用海外融资来渡过难关,但不是主要的融资手段。”一位专家表示。另外,加息之后,传闻称国际资本正在进入中国楼市。
“目前开发商有两条路可走:一是房屋降价销售,加快资金回笼;二是寻求国际资本支持。”一位专家表示。
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