[摘要] 房贷新政实施后，二套房贷首付和利率大幅提高，有银行规定存量客户也要到期上浮利率。不少房奴担心自己的贷款负担从此大大加重。对此，一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议。
房贷新政实施后，二套房贷首付和利率大幅提高，有银行规定存量客户也要到期上浮利率。不少房奴担心自己的贷款负担从此大大加重。对此，一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议。
攻略1：提前还贷是上选
工行个贷中心贷款经理陈先生表示，的节省利息办法就是提前还款，让欠银行的钱尽可能地少。他同时指出，对于手中资金并不充裕而且随时都可能有大额支出的借款人来说，在贷款本身负债率并不高的情况下不要提前还款。另外，对于房贷已还一半时间，采用本金不变剩余还款利息逐月递减的借款人来说，提前还贷省息意义不大。
此外，贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额3个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。去年，很多银行将存量客户利率下降至7折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。
如果不能一次性提前还完所有余款，可选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间。贷款时间越短，支出利息就越少。
攻略2：巧妙选择房贷产品
理财专家告诉记者，贷款者只需掌握一个基本的计息原理，那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。
比如，常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。
市场上还有加快还贷频率的贷款产品，像“双周供”等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而“气球贷”等房贷产品，则把一笔长期贷款压缩在较短期限内，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额。
攻略3： 可选固定利率贷款
专业人士认为，现在第二套房贷款利率必须上浮10%，如果以目前个人房贷基准利率5.94%计算，上浮10%后就为6.534%，假如央行在今年内像某些专家预期的那样继续加息，显然办固定利率房贷更划算。而如果购首套房，若可享受7折利率优惠，时下5年以上个人房贷的基准利率为5.94%，打7折后为4.158%，就算今年加息4次，每次加0.27个百分点，明年执行的贷款利率也才达到5.238%。
攻略4：按月提取还房贷
目前持有联名卡的北京公积金缴存职工可以约定按月提取公积金。职工可视个人情况选择每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。专家提醒贷款者，要尽早办理相关手续给自己新增收入来源，每月提取公积金，可以用来还房贷，缓解月供压力。
此外，无论借款人是否提取过公积金，公积金缴存卡是否有余额，都不会影响日后的公积金贷款申请及办理其他事宜。
攻略5：巧用理财产品省利息
目前各银行还为贷款者推出了相关的理财产品，打理平时的闲钱。贷款客户向房贷账户中存入闲散资金，即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵消，从而实现节省利息。（广州日报）
利率优惠不再 房贷省钱有妙招
随着中国银行开始对存量房客户的7折优惠利率进行调整,房贷的“加息”时代已经到来。目前7折利率优惠为4.16%,8.5折后为5.05%,对于购房者来说相当于“被加息”89个基点。同时,随着中国经济的复苏,通货膨胀的压力加大,对央行提高基准利率的预期也愈发强烈。在“加息”周期下,购房者成本增加,但也有一些小窍门,能帮助减轻压力。
【提前还贷】
“双周供”小额提前还款
适合人群:收入较稳定、有额外收入来源。
注意事项:部分银行需收取一定违约金。
民生银行中关村分行理财师张雷表示,最常规的方法就是提前还款,但对于资金率高于贷款率的人不适用,同时对于房贷已还一半时间,采用本金不变剩余还款利息逐月递减的借款人来说,提前还贷省息意义也不大。
此外,还有一种加快还款的“双周供”也等同于提前还贷的概念,这是对原等额月供的对半分开加速还款的一种“创新”房贷产品,其关键是通过增加每年的总还款额以达到加速还款,进而节省利息。由于每年共有26个双周,“双周供”事实上每年要还13个月的贷款,这样就会比按月还款省下一部分利息。
“双周供”的还款方式,对收入较为稳定和均衡者较为适合,在有额外收入来源的时候,通过小额提前还款来节省利息。
值得注意的是,不同银行对于提前还款的预约时间、还款年限、罚息方式等都有不同规定。例如建设银行要求提前10-20个工作日预约,如果从贷款下发之日算起,贷款年限不足3年就提前还款的,要按照提前还款金额3个月的利息收取违约金,3年以后则可任意提前还款,无需罚息。
工商银行则要求提前一个月预约,贷款一年以内提前还款的需交罚息,按照还款后剩余贷款金额的3%计算,针对信用记录欠佳的客户可能还会约定更高额的罚息,所以客户要在签订按揭贷款合同时与贷款支行具体沟通。
【改变还款方式】
100万贷款省11万利息
适合人群:还款能力较强的家庭。
注意事项:银行将根据个人还款能力进行评估。
除了将剩下房贷一次性还清外,省钱大致有两种方式:缩短还款期限或者增加月供。房贷的还款方式中以等额本金和等额本息两种还款方式最为普遍。而等额本金就是一个增加月供的方法。
等额本息还款方式是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）,这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。
“贷款期限剩余越长,省下的钱就越多,转换还款方式较为划算。”光大银行个贷中心人士表示。据记者从银行了解到的情况,目前银行大部分可以允许贷款者转换还款方式,不过由于等额本金还款方式在前期还款压力较大,因此在改变还款方式时,银行将根据个人的还款能力进行评估。
算账:王先生贷款100万元20年期（以基准利率5.94%计算）,采用等额本息还款法,每月要还款7129.74元,还款总额为171.113745万元,所产生的利息超过71万元。但如果采取等额本金还款法,首月还款9116.67元,第二个月还款9096.04元,还款总额为159.6475万元,支付利息款59.6475万元。两者相比,等额本金比等额本息节省利息超过11万元。（新京报）
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