[摘要] 对房价的调控只有两种手段，一是市场机制，一是宏观调控；各地方政府曾经蠢蠢欲动的“微观调控”办法不可行。有些城市曾经讨论过“明码标价，涨价必须经过政府审批”，想出这些过于微观的办法，是地方执政者对经济学规律的一种无知。
3月9日，两会已经进入到中后期，与开始前的好像“齐轰”房地产相比，越到中后期，对房地产的论调似乎在悄悄的发生着变化。首先是3月5日，温家宝的政府工作报告里对房地产似显“温和”论调；再就是3月7日，住建部副部长郭允冲出来叫苦说调控房价几无手段；然后就是3月9日，两大国有银行的工行、建行表示房贷利率优惠七折及首付优惠未变。
这些宽松的氛围和之前对房地产“过街老鼠人人喊打”的情况截然不同，实际上，之前喊打的那些人基本上都是所谓的政协委员，因为中国独特的政治体制，“不团结，进政协”，政协会员的参政议政水平一向较低，每年哗众取宠者大有人在。有人评论说“两会是政治春晚，春晚是娱乐两会”，其实两会的娱乐效果多半是政协委员和“娱乐”记者搞出来的，他们的论调是不得算的。
看风向，最重要的是研究政府工作报告。2010年3月5日，温家宝在人民大会堂做政府工作报告。历时两的政府工作直接言及地产的篇幅不多，但已经鲜明的勾勒出了地产行业在2010年的发展大势。本文对以下几点做出解读：
1、“必须坚持运用市场机制和宏观调控两种手段”。
对房价的调控只有两种手段，一是市场机制，一是宏观调控；各地方政府曾经蠢蠢欲动的“微观调控”办法不可行。有些城市曾经讨论过“明码标价，涨价必须经过政府审批”，想出这些过于微观的办法，是地方执政者对经济学规律的一种无知。
2、“继续实施适度宽松的货币政策”。
信贷政策仍然是宽松的论调，在二三线城市，至少上半年，银行收紧钱袋子的可能性不大。
3、优化信贷结构。落实有保有控的信贷政策。强化对跨境资本流动的有效监控，防范各类金融风险。
信贷最重要的是结构问题，言下之意，首次置业客户永远是政府需要保护的对象，对于优质客户，银行肯定会敞开大门；反之，对于投机者尤其是境外热钱投机者，国家必须打压，否则金融风险太大。美国佬当年就是用这一招让日本陷入十几年的经济低谷。
4、要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
注意了，要坚决遏制是“部分城市”而不是所有城市，其实剑指的就是京穗沪深四大一线城市和杭州、南京等二线城市。对于这些城市来说，两会是分水岭，但对于以下的二三线城市来说，应该会迎来一个小阳春。
5、规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。
租赁市场是房价的“铁底”，租赁市场活跃、发达的区域房价和抗风险能力强，投资者稳定，对促进房地产健康发展非常好。鼓励二手房市场和租赁市场的发展，也表明国家的态度是支持改善性购房的。实际上，从去年以来，只要是能出较高比例的首付，银行就会认定是优质客户，不管是二套房还是三套房，银行利率一般都会有优惠的。
6、抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。
抑制投机性购房，不提投资性购房，进一步表明国家支持投资购房的态度。2010政府工作报告首次用“差别化信贷、差别化税收”的字眼，我们基本可以理解为，对于首次置业客户，信贷还是宽松的，税收也是宽松的，是需要保护的，近期传得沸沸 的物业税，基本不可能对首次购房者开征；对于上文所说的用于改善性自住的优质客户，信贷也是支持；相反，想尽量有较少的首付“四两拨千斤”的投机分子，国家是严格打压的。打压这部分人对楼市不会起多大的负面影响，在大多数二三线城市，消费者购房是以自住为主，投机者还是占少数，所以国家的这些论调对房地产并无不利信号。
7、大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
土地价格过快上涨也是房价上涨的根源之一，国家规范房价的手段之一就是降低成本，其次就是扩大供给，供给一多，房价自然也下降，所以要打击圈地不建、捂盘惜售等行为。
总之，从政府工作报告来看，对房地产发展都是积极的论调，今年着重强调的“差别化对待”是政府工作方法和思路的一大进步。很多媒体和业内人士在评论房价时，往往不负责任的将所有城市、所有区域、所有客户都混为一谈，以此来谈论地产大势，这都是浅薄和无知的。
总体来说，一线城市上半年会下跌，二三线城市则会看涨，这才是两会分水岭的完整含义。
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