[摘要] 房价预测一直是一件公说公有理婆说婆有理的事情，牛刀和任志强最近又因为房价预测的问题公然对峙打赌，任志强认为“今年房价同比涨幅至少达5%”，而牛刀则表示如果今年房价涨幅超过5%，他就再也不谈房价。
最近的楼市搞的人们人心惶惶、左右为难，一方面成交量的萎缩并没有带来房价的明显回落，另一方面调控政策密集出台又导致市场气氛紧张。2010年买房还是不买房成了一道难解的选择题。楼市目前正处于内部调整阶段，如果买房时机没有选择妥当，买房将变成一种极不划算的冒险行为。
近日温家宝总理在与广大网友在线交流时，有网友又提到了房价这个“2009年最牵动人心的话题”，温家宝承诺会在任期内管好房市，使房价保持合理水平，他提到“从供需平衡的角度，从市场来满足群众多样化的角度，从运用法律和经济的手段管理市场的角度，都需要花费一定的精力和一定的时间。”为了抑制高房价，政府最近出台了一揽子楼市调控政策，但是因为政策没能及时显效糟来了广泛的质疑。其实调控政策并不是变魔术，翻手转身间立即就能引发直观变化，中央政策到地方执行，宏观调控到具象改变，这之间需要具备必要的时间梯度，因此购房者在房市量变质的关键时期需要保持平和的心态，留给楼市内部调整、健康转型充分的准备时间。
房价预测一直是一件公说公有理婆说婆有理的事情，牛刀和任志强最近又因为房价预测的问题公然对峙打赌，任志强认为“今年房价同比涨幅至少达5%”，而牛刀则表示如果今年房价涨幅超过5%，他就再也不谈房价；倘若房价涨幅不足5%，则请任志强从此闭嘴。我一直认为能不能将房价涨跌准确地预测在某个数字上真的是一件太悬的事情，抛开这些迷惑人心的数据，老百姓们最需要的是了解房价的一个走势方向，以及什么时候买房最合适最保险的问题。所以，聪明的购房者既要学会从政策中寻找房市的发展走势，也要学会不迷信任何花里胡哨的房价预测和推理，能够从房价预测的语言迷雾中不迷失方向，拥有自己的主见和判断原则。
从目前的楼市现状可以看出，今年上半年楼市和房价发生剧烈变化的可能性很小，首先政策效应具有滞后性，目前调控政策大多集中在去年年底和今年年初发布，因此单单凭借调控政策是很难起到房价短期内拐点向下的疗效。目前很多购房者的目光都集中在两会召开的问题上，两会的政策方向将对楼市起到一定的影响，随着两会的召开，地方楼市调控阵线慢慢拉开，北京、天津等城市纷纷开始展开了地方楼市调控，各地楼市调控的大线即将拉开，因此多数购房者将会通过一段时间静观和消化楼市的变化动向，从而楼市将于上半年进入深度观望阶段。如果今年的楼市调控能够保持现有的势头，楼市有望在二三季度迎来一定的变化，房价届时将有可能出现松动。
2010年的下半年楼市有可能迎来较为缓和的下行波动，但是房价大幅下降的外部环境并不具备，在调控政策的刺激下，最主要的是随着成交量的进一步萎缩以及货币政策的紧缩，开发商将有可能缩减利益空间，因为“差钱”而让利促销。现在多数开发商还在吃着2009年的老本儿，所以暂时的断粮不会让他们心急火燎，可是如果调控政策像这样一直往外冒，这必将打击投资者和购房者的消费欲望，货币政策的紧缩又等于勒紧了开发商补给的钱袋子，那么这样将很有可能把房价这匹脱缰的野马紧逼到一个缓慢下行的轨道上。
但是房价不迈出这一步，也许谁都不能很好地预料下一步的真正走势，所以购房者们需要及时把握的购房时机，关注政策变化以及市场变动，不要总想着房价能够大跌到谷底，更不要贪图在房价走势的端抄底，因为房价很可能只是短暂的扎猛子，憋不了多久，房价就会抬头直线向上，到时候光喊后悔也没有用。
房地产板块的抄底机会或已到
核心提示：近期以来，有关房地产的调控政策或传闻层出不穷，包括九部直接督察各地房地产调控政策的落实情况等。值得注意的是，有消息透露近日房地产上市公司的再融资有望重启，这对于大幅回调的房地产板块而言，可能是政策拐点的先兆。
一、房地产政策隐现拐点
近几个月以来，有关房地产的调控政策或传闻层出不穷。例如，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；国税总局今年计划将在范围内开展房地产模拟评税等等；总体来看，管理层从土地政策、房地产企业融资、房地产税收等方面对房地产行业进行调控。为了平抑楼价上升过快的态势，九部委甚至展开了中国有史以来规模、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察，并表态两会前须有阶段性成果。
从目前的情况来看，调控已经取得了初步的成效。数据显示，70 大中城市1 月份房价调查数据。房屋销售价格同比上涨9.5%，环比上涨1.3%，新建住房销售价格同比上涨11.3%，环比上涨1.7%，涨幅比去年12 月份降低0.2 %.值得一提的是，权威人士近日透露，证监会与国土资源部在春节前已就房地产上市公司权益类再融资的审核流程和具体操作步骤达成一致，证监会对房地产上市公司公开和非公开发行股份的申请将于近期重新启动审核。虽然没有得到最终的证实，但却是近段时间以来房地产行业少有的潜在利好；如果乐观地看，这可能是房地产政策拐点的先兆。
二、房地产板块已经具有一定的安全边际
在09年底至2010年年初的一轮宏观控调过程中，房地产板块是率先被调控的对象。2009年12月9 日，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，旨在抑制房地产市场的投机行为，国务院亦下发通知，要求各地检查土地市场，打击开发商囤地行为。从这个时候起，房地产调控政策密集出台，包括《进一步加强土地出让收支管理的通知》、物业税模拟操作推广等等。受到调控利空密集出台的影响，房地产板块大幅回落，板块跌幅一度超过20%，而同期指数的跌幅不超过10%.与其它板块比较，房地产的跌幅也是较大的。
正是由于前期的大幅调整，使得房地产板块的安全边际明显提升，根据主流机构的预期，2010年主要房地产公司的平均PE在15倍左右，低于两市的平均估值水平。
三、如何把握房地产板块的投资机会
从目前已能披露年度业绩快报的近百家房地产上市公司来看，情况较为理想，09年盈利增长超过100%的家数比例接近1/5，预计房地产整体业绩增长在40%以上。从横向比较的角度来看，房地产板块无疑是两市中09年盈利较佳的行业之一。
然而，市场对于房地产板块的关注度不高，除了调控因素外，未来房地产的销量、价格能否向好，也是市场担心的因素。从过去08、09年的经验来看，从政策拐点，到行业拐点有几个月的时间。因此，关注未来房地产行业销量的变化，是把握房地产板块机会的关键。具体投资机会方面，我们认为，可以从大股东实力、上市公司的土地储备、上市公司的开发规模与历史等角度把握机会。大股东实力方面，如果大股东为地方政府，或者具有政府资源，那么上市公司获得优质土地储备的机率将大大增加。上市公司的土地储备方面，丰富合理的土地储备是房地产公司保持持续性开发、持续盈利的重要条件。另外，房地产行业的波动性较大，只有较好把握行业周期的公司，才能更好地做到何时应扩张业务、何时应收缩业务，最终实现公司持续盈利的目标。具体而言，有持续盈利经营历史的房产公司，说明已具备较强战略安排能力。
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