[摘要] 近期来地王频生，国企在土地拍卖中一掷千金，其手中的巨额信贷资金就是底气所在，而这种依靠大量资本推高房价的做法是不可延续的，必然会产生地产泡沫。
记者在调研中了解到，近期不少地方房地产升温趋势依然明显：虎年伊始，深圳华侨城集团以70.2亿元刷新单价地 纪录；广州亚运城地块以创纪录的255亿元成交，成为“中国拍”；海口一些楼盘一日一价，一天涨1000元：杭州2009年度的卖地收入，与公布的财政收入相当。
多位接受记者采访的专家表示，在地方政府、银行信贷、开发商、炒房团等多方支持下，房地产市场泡沫正在不断加大，百姓怨言有所增加。专家建议，尽早出台相关措施，实现房地产市场的“软着陆”，避免重走美国、日本的房地产泡沫之路，防止经济出现大起大落。
怪相：金融危机下“房价烧得不正常了”
受金融危机影响，众多行业呈现不同程度下滑趋势，但房地产行业逆势上扬，不少地区的房地产市场的活跃程度已 越了2007年的历史高峰。
随着亚运会临近，广州房地产市场开始领涨。2009年12月，广州房价以19.9%的涨幅排名。同月，亚运城地块以255亿元成交，刷新地 纪录。在广州海珠区一个楼盘，2010年1月二度开放的样板房，通过半年的捂盘，昔日15000元/平方米的楼价已经飙升到20000元/平方米。
根据国家统计局数据显示，截至2009年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。新建住房销售价格同比上涨的城市有69个，广州、深圳、海口、北京房价涨幅均超过13%。
广东省政府发展研究中心副主任汪一洋说，现在房价烧得不正常了。分析背后的原因，土地出让金缺乏监管，只要还有一寸土地，地方政府的“卖地经济”冲动就难以压抑。2009年，杭州卖地收入超过1000亿元，与财政收入相当。北京、上海、广州、深圳这些大城市的卖地收入也非常客观。
根据中指研究院发布的土地市场监测报告，2009年，60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过100%，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已 过2007年。地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40%。
危机：“银行已被绑上了推升房价的战车”
在“适度宽松”货币政策下，配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体，中国经济率先回暖。专家认为，由于信贷增速快于实体经济增长需要，过剩的流动性转而追逐有限的资产，房地产市场已经成为贷款的主要流向之一，“银行已被绑上了推升房价的战车”。
根据人民银行广州分行的统计数据，2009年广东省年度信贷投放总量创历史新高，其中新增中长期贷款7515亿元，占全部新增贷款的69.9%，同比多增4933亿元。中长期贷款主要集中在项目贷款和房地产贷款，2009年广东房地产贷款增加2961亿元，同比多增2495亿元。
陆磊等专家指出，“20世纪80年代日本的经济危机和美国次贷危机一再证明，一旦实体经济的主要来源从实业转向资产市场，银行就必然被绑上推升房价的战车”。
“中长期贷款居高不下意味着信贷有相当大一部分没有流入实体经济，而是流入了房地产市场。‘地’与‘房’相关，但又不是同一概念，2009年房价上涨的逻辑是———企业得到超量信贷，信贷用于高价买地，地价推动房价上涨。”陆磊说。
近期来地王频生，国企在土地拍卖中一掷千金，其手中的巨额信贷资金就是底气所在，而这种依靠大量资本推高房价的做法是不可延续的，必然会产生地产泡沫。
汪一洋认为，地方政府、银行、开发商以及炒房者、房奴都希望房价上涨，当前我国房地产市场的走势与日本、美国房地产泡沫破灭前很相似。像美国，泡沫滋生前9经济高速增长，泡沫破灭后经济一下子回到20年前，出现大起大落。
高房价不仅使国民不堪重负，也透支了经济持续成长的未来。据中指研究院统计，2009年1-10月，北京地区房屋租售比达到1∶434，上海地区达1∶418，深圳、杭州均突破1∶360。而国际通行判断楼市泡沫程度的标准是：租售比1∶200左右意味着房产运行良好，1∶300是警戒线，超过1∶300则意味着泡沫程度的增大。
对策：未雨绸缪实现中国房地产的“软着陆”
陆磊认为，中长期贷款一般有3年的宽限期，到2013年，全社会还本付息的压力将达到顶峰，“中长期贷款是火药桶，加息是导火线”，一旦信贷成本上升，全民炒房热情降温，房价上涨预期消失，信贷违约风险加大，崩盘就不可避免。专家提醒，避免重蹈日本、美国、迪拜房价泡沫破灭的覆辙，尽早实现中国房地产的软着陆。
一是货币政策须进行结构调整，财政政策宜转向中性。陆磊认为，当前的关键问题是过多的信贷追逐资产，因此有必要在信贷额度上收紧；而利率调整则可能是灾难性的，尽管美国提高了再贴现率，但基准利率仍然保持历史低位，中国如果加息，在人民币预期增加的同时增加了利息差，会导致热钱进一步拥入，加大资产价格泡沫化风险；在财政政策上，对于医疗、教育等民生领域，应进一步加大财政投资；已经批准上马的项目需要继续投入，新项目的开工要严格审批。
二是房价因素进入C PI，决策关注“百姓感受”。汪一洋说，在中国，房子是的消费品，不能动辄以国际惯例为理由，当前C PI并没有准确反映通胀形势，容易给决策带来误导。统计部门说2009年11月C PI才由负转正，当时百姓的感受是不少生活必需品早已开始涨价了；统计部门认为C PI才一点几的时候，老百姓已经感觉负担沉重了。
三是保民生领域补位，完善公屋和廉租房政策。暨南大学经济学院教授杜金岷认为，房地产已不仅仅是经济问题，更是民生问题。当前地方政府通建设廉价房、廉租房的积极性并不高。陆磊说，房地产是个带垄断性质的市场，开发商不管多高的价格拿地，都可用成本加成的定价方法把房子卖掉，房价只会不断推高。建议成立国字号公司，专门建设廉价房和廉租房，以平准市场。
四是将土地出让金纳入预算管理，积极关注舆论走向。暨南大学经济学院教授杜金岷等建议，政府不能与房地产商利益联合在一起，要考虑从税制上进行改革。目前地方政府卖地收入的去向应向公众交代。“要积极关注舆论走向，绝不能一边调控一边任由房价继续高涨，导致政策信号紊乱，政府信用受损，政府的调控措施必须到位、有效、持续。”陆磊说。(来源：经济参考报 )
存款准备金率上调对地产行业影响负面
[世华财讯]银河证券指出，存款准备金率上调对地产行业有负面影响；负债高的企业面临更大的压力；维持房地产行业“谨慎推荐”评级。
银河证券2月23日发布的研究报告指出，由于房地产开发企业是资金密集型企业，资金主要来源于银行贷款，因此收缩信贷，无疑会对房地产企业的资金状况造成不利影响：首先是由于银行信贷规模受到限制，房地产企业获取开发贷款难度加大，规模也会受到压缩。其次是对购房者的影响，目前各主要商业银行已经基本取消了二套房房贷利率七折优惠政策，首套房贷优惠率也是根据客户的资信实行差别化利率，购房者的成本增加。在房价已经涨幅过高，政府频频发出对房地产实施调控的信号后，更加重了购房者的观望气氛。房地产企业的销售速度将放缓，企业的销售回款也将会受到不利影响。
因此，存款准备金率的上调将从银行贷款压缩和销售速度放缓两方面对房地产企业资金造成不利影响，进而可能使房地产企业的周转率下降。
由于2009年房地产市场的火爆使房地产企业收获了大量的现金，加之2009年流动性充裕，银行贷款积极，因此房地产企业短期的资金压力并不大，不过对于部分负债率较高的企业，在2010年信贷逐步收紧，同时销售放缓情况下，其资金压力将会更大。
存款准备金率上调总体对房地产行业有不利影响，加重了目前房地产市场的观望气氛，不利于房地产市场交易，不过目前由于房地产行业前期跌幅较大，已大部分反映了这些不利的预期，因此银河证券维持房地产行业“谨慎推荐”评级。
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