[摘要] 继去年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，本周末中央再出“国十一条”进一步调控房地产行业。
“国十一条”
继去年密集出台一系列楼市调控政策后，中央再度出手打击炒房。国办近日发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。
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重申二套房贷首付不得低于40%
通知要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
另外，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
房源须一次性全部公开并明码标价
通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。
国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。
通知还要求各地结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可。
省级政府对房地产市场稳定负总责
通知要求，进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。
防止境外热钱冲击房地产市场
通知要求，要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击中国市场。
金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。
探索土地出让新方法遏制“地王”
2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议。《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”
部分银行房贷政策执行大打折扣
2007年9月，央行和银监会联合规定，居民购买第二套住房的首付比例提高至40%，贷款利率按基准利率上浮10%，首次明确收紧第二套房贷。但从2008年下半年到2009年上半年的金融危机期间，部分商业银行为抢夺房贷客户，对二套房贷政策的执行都有所走样或者打了折扣，出现了“首付20%、7.5折购二套房”的情况。
增加保障性住房，明确“双轨制”
北京大学房地产研究所所长陈国强10日接受记者采访时指出，“国十一条”与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与去年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面：
首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。陈国强认为，增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。
有保有压，不再提“改善性住房需求”
第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。
第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示。
第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。
若不降温，首付比例可能再提高
市场人士表示，由于之前地方执行调控政策力度不甚理想，此次国务院通知，也表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。
“之后如果房地产市场不降温的话，首套房首付比例有可能会恢复到三成，二套房首付启动五成也是有可能的。”央行研究员邹平座表示。
多部委已推连环政策挤泡沫
事实上，自去年年底的国务院常务会议为调控楼市定调后，相关部委便开始紧急部署：国土资源部就土地出让、囤地出台相关措施；住建部出台保障房建设规划、打击捂盘、清理地方救市优惠政策等。
让开发商意想不到的是，上市融资时的主要审批监管部门证监会现在竟然要听取国土部和住建部的意见；一向和房地产政策不“沾边”的国资委也出来发话告诫央企要慎入房市、股市和期市。
部分一线城市及时跟进
地方政府则迅速落实。一线城市如北京、上海、深圳等纷纷加大2010年保障房投入。
除此之外，继上海出台落实楼市调控“国四条”新政、广州加大对闲置土地处理力度之后，深圳从1月6日开始展开为期3个月的房地产市场秩序专项整治，严厉打击违法违规与投机炒作行为。
楼市既不能太火爆也不能太冷清
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌客观地分析了此轮楼市调控的总体思路：“既要稳定房地产发展势头，又要平抑房价。决策层既不希望楼市像2009年那样火爆，也不能像2008年那么冷清。”
广州房价收入比高达36倍
仨月不吃不喝才买1平方米
2009年末广州出现了“地王之王”——2009年12月22日，富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元的价格拿下广州亚运城地块，比拍卖底价165亿元高出90亿元。
据广州市财政局披露的数据显示，2009年的土地出让金超过425亿元，创下历史新高，约是2008年的四倍。根据广州市国土房管局公布的数据，早在2009年10月广州的住宅成交均价就已破万元大关，结合广州去年11月发布的《2009年度广东地区薪酬调查报告》两组数据计算，广州市民要三个月不吃不喝才能买得起一平方米房，房价收入比高达36倍。
“国十一条”出台 房地产调控形成基调？
继去年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，本周末中央再出“国十一条”进一步调控房地产行业。这一政策，被不少专家解读为与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，是从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构，从而使得今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。
自2006年以来，针对房地产行业，政府出台的实际上是一系列调控房地产的政策，但由于供应减少，房地产价格非但没跌反而在2009年来了一个价量齐升，不过，这一结果却导致中国A股市场上出现了与2006年、2007年完全相反的走势———当年房地产股几乎无惧政策打压一路上涨，而经过金融海啸之后犹如惊弓之鸟的投资者，目前却选择了飞快地逃离这一板块。大多数缺乏“强庄”照看的房地产股票价格近期暴跌了25%左右。而房地产板块权重较大，也严重拖累了大盘的走势。中山大学金融学博导王燕鸣教授统计，最近三个月，中国A股在全球主要股指中涨幅落后，形成GDP全球增长最快、股市却增长最慢的奇特现象。
据记者了解，去年底政府刚开始出台针对房地产的打压政策时，仍有不少私募基金包括部分公募的基金经理认为，在房价上涨过快的情况下，政府肯定要出台一些政策安抚一下民心，但是这种政策出台的道德意义大于实质意义。他们认为，房地产板块产业链较长，国家刺激内需不可能过度打压，加上中国的城镇化过程远未结束等等，每次相关利空一出，就认为是最后一个利空了，结果几乎次次事与愿违。
王燕鸣教授表示，虽然中国的人均收入远比德国等发达国家的水平要低，但是房价却比别人要高，一个主要的原因是中国人太喜欢房子了，尤其是喜欢住自己家的房子。而德国人却不在意房子是不是自己的。记者认识的几个乡下婆婆，如果儿子买的房写的是媳妇的名，便死活不肯入住。因此儿子们不得不再买一套以尽孝心。看来房价居高不下关乎的也是文化。韩平
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