[摘要] “地王”争霸者是当局者迷，而旁观者的政府则是当局者清。“地王”争霸背后的真正赢家是政府宏观调控之手。
12月4日，广州亚运城拍卖昨天闭门召开答疑会。全市几大纸媒体赶到现场，但均被拒之门外。一个亚运城项目，占地263.952万平方米，底价165亿元，如此的大手笔，是名副其实的中国地王，可谓万众瞩目。如果来做一个简单比较的话，263万平方米超过了广州一年250万平方米的推地计划，比深圳蛇口还大。
与此同时，上海有史以来最贵的一幅土地“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）位于上海国际金融中心建设核心承载区域——“一城一带”的核心位置，总用地面积5.7公顷，也标出100亿的低价，业内预期，该地块也将成为中国新地王。
这两个未来中国地王都是在2009年底房企上市融资与“圈地运动”互动，高端住宅及豪宅市场投资活跃，购房者恐慌性购房及通胀预期的火热的楼市背景下发生的。
在实体经济尚未完全复苏的背景下，百亿超级“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各家有各家的打算，说各自有阴谋存在一点儿也不为过。而政府作为东家，又是旁观者，真所谓“鹬蚌相争，渔翁得利”。让我们简单分析来看。
阴谋之一：地产大佬上演秀实力，龙争虎斗百亿“地王”欲增加“市值”称王
亚运城项目目前报名的企业是“四支大军”：中海地产、中信地产、保利联合体(包括保利、中海、万科)、富力联合体(包括富力、雅居乐和碧桂园)。而“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）目前尚无出现竞购企业的联合体，但毫无例外，百亿超级“地王”将使地产大佬们的游戏，普通开发商只能当观众。
此次亚运城项目报名的房企“除中信外都是上市企业，如果拿下亚运城438万平方米的土地，对这些公司的市值影响很大，而且拿下后还可以上市融资，因而引起多家一流房企逐鹿，在广州市场隐身很久的中信地产中途杀出，可能想通过亚运城土地为其上市增加筹码。”业内人士分析。
其实，房企上市融资是和当下火热的“圈地运动”的一个互动，均为大的房企谋求下一步战略发展之举。尽管国际经济大环境不是很乐观，但是国内的强劲复苏，尤其是地产行业的在今年的翻身，让有实力的地产公司加紧公司的扩张步伐。房企上市融资主要有两个目的，一个是融资获得项目发展资金，另一个就是把公司发展风险通过上市社会化、分散化。
阴谋之二：国企PK民企，又要上演“国进民退”？
“国进民退”中，“国字头”拿了诸多“地王”，从国家对于资源把控的角度来说，央企直接对于具有核心价值的地块进行占有，符合国有经济发展的思路，如今年的中海“长风地王”，就是位于上海未来城市副中心的核心地段。中海地产之所以敢踊跃夺“地王”，这和它的“爷爷”公司中国建筑上市也有密切关系。而龙华地块的地王也是具有国企背景的绿地集团所拿。
毫无例外，亚运城项目目前与“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）也成为众多国企开发商争夺的重点，在竞购企业中，中海地产、中信地产、保利等众多国企也榜上有名。而民营开发商也不得不联合起来，共同面对激烈的市场竞争。
总的来看，“国进民退”已经成为现实，在经济复苏的大背景下，承载着党和政府职责的央企房地产，未来将起到越来越重要的作用，未来“国进民退”也将迎高潮。
但从“国进民退”的大背景来看，2009年以来，由于流动性充裕，投资改善需求的持续强劲发展，导致购房者购买力透支和高房价并存的现象。与此同时，房地产行业发展与实体经济发展严重不符。这些现象，从本质来讲，是不利于房地产行业健康发展的。
阴谋之三：“地王”争霸者是当局者迷，而旁观者的政府则是当局者清，真所谓“鹬蚌相争，渔翁得利”。
亚运城项目目前与“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）都将是在2009年底2010年初房企上市融资与“圈地运动”互动，高端住宅及豪宅市场投资活跃，购房者恐慌性购房及通胀预期的火热的楼市背景下发生的。“地王”争霸者是当局者迷，而旁观者的政府则是当局者清，真所谓“鹬蚌相争，渔翁得利”。据分析，亚运城项目最后成交金额有可能超过200亿，而“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）的最终成交金额也将在150亿以上。对于政府而言，可谓一笔不菲的收入。
从宏观调控和2010年政府政策预期来看，2007年经济基本面良好情况下，“地王”诞生引来了政府对于楼市干预。而如今2009年“地王”诞生的市场背景，是经济危机下由于流动性过热，经济恢复过程中导致的资产价格上涨，消费者购买力透支，及通胀预期上升的背景下。
此时的“地王”就警示经济回暖过程中楼市过热。楼市过热“地王”诞生对于政府而言，它是一个市场现象，是考虑是否出台新政策调控楼市的重要依据。最近，“地王”开始泛滥，这不能不引起国务院对于房地产市场的关注。同时，央行有关有关人士也表示，防通胀也将成为未来货币政策的重要参考。
11月27日，国务院公布了2010年的财政货币政策不变，同时，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。中国刺激政策在“退与不退”之间选择了“不退”，从整体的思路来看，2010年楼市将着重强调一个词“维稳”；同时提高政策的针对性和灵活性也暗示了楼市将进行实质性的“微调”。2010年财政政策“微调”定调，暗示明年将有针对性对“地王”现象进行整治。
由此看来，“地王”争霸者是当局者迷，而旁观者的政府则是当局者清。“地王”争霸背后的真正赢家是政府宏观调控之手。
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