[摘要] 纵观历年来的楼市，都是政策在左右这个市场，今年也不例外。如果没有政策。在金融风暴下，在全球楼市普跌的情况下，中国楼市不可能出现大涨。
房价是真跌还是假摔
楼市从“量缩价升”己逐渐演化成“量缩价也跌”之局面(上海从1万8多一点到目前的1万6多一点)。可谓到了唱涨唱跌均相宜的阶段。所以从近期的消息面、网上诸多博文来看，均对后市相对谨慎乐观。这一些其实很正常，不可能有永远“火爆”的楼市。那么在如此情况下，楼市到底是真跌还是假摔？我的观点：假摔居多！
特殊性决定了走“先扬后调整”
纵观历年来的楼市，都是政策在左右这个市场，今年也不例外。如果没有政策。在金融风暴下，在全球楼市普跌的情况下，中国楼市不可能出现大涨。就这一点如果百年之后，再一次遇到“金融风暴”的话。完全可以把今日的中国股市和楼市作为教材！从政策鼓励买房开始，在观念转变以后。在自住需求、改善需求和投资性需求的共同作用下。成交量大幅放大。房价大涨。在这种趋势下，引起了“恐慌”。这是今年楼市的特色。短短几个月价格就上涨了每平方米5、6千元。这在一线城市尤为特出。虽然“成交放量，价格自然上涨”。但是如此之快可能也只有今年。恐慌引发冲动，冲动必然会“过”，“过”了以后自然要冷静要修正。那么现在楼市的“量缩价跌”就属于冷静后的修正阶段。
成交量并没真正降低
看楼市趋势有没真正改变，还是要看成交量和价格。我看目前成交量并没有降低。关键是要看拿什么时间段作为参照物。现在媒体、网络所展示给大家的，更多的是拿今年“火爆”时候作为参照物。假如把现在楼市的成交量和2007年作比较的话，就会发现实际上谈不上萎缩。有资料可查2007年上海全年成交约2000万平方米。每套按90平方计，日均约500~600套左右。而到目前上海成交量始终在800套以上。由此看出成交并没有真的萎缩。
房价下跌并不代表“拐点”的到来
现在似乎房价只要一下跌，就和“拐点”联系在一起。喜欢把两种不同的概念混为一谈。还是以上海为例。应该说上海楼市是风向标，随着不断的发展，这种优势会越来越明显。上半年上海楼市量价双双创出新高。主要得益于：高端物业成交“火爆”和郊区楼市价格的补涨。从这一点可看出，人们对上海的今后还是充满信心的。那么上海房价为何进入九月以来，房价从18000元下跌倒16000元呢？其实道理很简单。主要还是受郊区房价下跌的影响。从南汇并入浦东的利好，促成价格上涨;又从郊区公共设施进一步完善，促成价格的上涨。但是郊区特点所决定了房价不可能持续上涨。郊区的土地供应可持续性，决定了房价不可能有稳定性，过头了自然要回调。那么上海目前房价的下跌就是由于这种因素造成的。而市区供应量基本属无供应状态，价格自然也稳定。而起决定作用的还是市区的价格。那么在成交量并没真正萎缩，市区价格也处稳定。由此就可以认为楼市的价格下跌只是假摔。
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