烟台开发区是烟台的经济、技术、人才高地

山东银和银海房地产开发有限公司副总经理纪传成先生

纪传成先生：每个人从自己的角度说对开发区都有自己的评价。

我来开发区可能确实是比较早，我是93年初来烟台开发区的，到现在已经是15年了。但是，对一个地方的认识，不一定你在这个地方时间长，就认识得深刻，有一句话叫不识庐山真面目、只缘身在此山中。有些人离开烟台看烟台可能看得更清楚，有些人离开开发区看开发区可以看得更清楚。可能看得更宏观，这也是可能的，但是不管怎么说，我也要谈一下我们在开发区生活、工作、开发等等这些认识。

首先说，开发区在烟台市的地位，在全国我们烟台开发区能排到全国开发区的第六位，包括像浦东、大连开发区、南方的一些开发区都是非常发达的。但是我们烟台呢，排到第六位，我们开发区07年的GDP是450个亿。据说，08年要达到580个亿，前几年，2002年是达到了100亿，04年是达到了200亿，那两年是每两年翻一番，最近两年是每年近30%的增长速度。烟台开发区现在是面积是占全市的1/60，它的工业产出是全市的1/6，它是烟台市的平均产出的10倍，我们说我们烟台开发区是我们烟台的经济高地、技术高地、人才高地。我觉得这点说法一点也不过分，就是经济的发展必然带来我们人群的发展。我们是做房地产的，我们三句话不离本行，我们山东就是房地产的发展，一定和经济的发展是直接相关的。房地产的发展和经济的发展一定是正向的关系。没有经济发展，房地产不可能发展。再就是说开发区的经济发展得益于什么？一个得益于政策；再就是得益于我们开发区从我们在烟台市很多地方都有，有几个地方都有。开发区连接高校的政策，这个不是说对开发区唱战歌？唱战歌也应该唱，就是确实是相对来说是廉洁高效，我也听说过很多外地人来的，来开发区，只要该办的事政府一定是支持，效率是高的，也是连接的。我们烟台市，好像是在06年被世界银行评为中国投资环境6大金牌城市之一，开发区占有80%，当时的世界银行一开始来得时候大家不知道干什么，人家抽查了好多的单位，抽查一个企业，比如抽查一个总经理，问你这个总经理一年到一年政府部门，你政府各方面的这些占你多少时间？各个方面占你多长时间？很多很多方面，人家世界银行，这样抽查。你做了什么事，最后呢，世界银行呢，对我们开发区打分，但是呢，它的打分，有的时候是面对你的整个烟台市，所以说呢，烟台能成为全国六大金牌城市之一，开发区具有不可磨灭的贡献。这说明什么，这说明我们不仅有碧海、蓝天、白云、空气润而不湿、物产丰富这样的资源，更有廉洁高效，这样非常好的优势。在这里我所说的这些，外商也好，各个方面的做事业的人，能够充分的把事业做好。就是呢，我们开发区可以说是海内外人投资创业的热点，我们在这里都获得了丰厚的利益。再牵扯到我们房地产上说，就是说，乐业安居，我们平常经常说的是安居乐业，我有时候讲安居和乐业应该怎么排？可能过去讲是先安居后乐业，我现在想想，包括我的孩子马上要毕业，我有一个观点就是说，在哪个地方对你的事业发展有利，你就在那个地方安家。我想现在推而广之，可以这样说。到一个地方首先你要乐业，你在这个地方有事业做，能够赚钱，然后你才可以在这里安家，尤其是青年人，你在这个地方你什么事也干不了，你能在这里安家吗？你安家在这里坐吃山空吗？我现在讲，乐业安居，所以我们开发区经济的高速发展，就给来这里的人提供了乐业的机会。大家在这里乐业了，能挣到钱了，事业发展非常好，他才会在这里安居，安居牵扯到我们的房地产。

开发区经济发展快，人口膨胀快，人均收入提高得也快。所以说呢，那就对房子这个市场购买力也是这样，你光有人没有钱也不行，都是一帮非常穷的，连饭也吃不上，再多人也没有购买力。严格得讲就是我们的市场盈利性，当然也有其他方面的因素，这样呢，我们烟台开发区具备这个一点，既有人，并且同样很快又有钱，所以我对烟台，对我们烟台开发区的市场是非常有信心。

从这点看，我们烟台开发区，我们的房子潜力已经是最大的地方，哪个地方人又多，哪个地方钱也多，哪个地方房子有越贵。不光是我们中国。我前一段时间看了一个资料，全世界这些大城市，大的都市，房价都非常高。日本的东京、美国的华盛顿、法国的巴黎、英国的伦敦等，近得说，香港，台北，汉城，这些地方房价都非常贵，人非常多，有钱人也非常多。有钱人多了自然就会把房地产发展好，有钱人都是希望买，因为你这个城市来说，他的自然资源和人为资源都好的地方，它是有限的。这些有钱人都吸收得到这个好东西，他钱多，你说他具体实际上指多少钱？没有估价，只要愿意买，这就是价格，这就是市场。就像我们拍卖一个文物，参与竞拍的人越多，这些人越有钱，拍出来的价格越高。我信我们大家都应该对我们开发区有信心，这是总的来说。

再说，我们具体来说，现在，像上一次我们参与的翁总组织的一个栏目，也是我们的大话地产，说的是婚房的问题。当时我说，俊男靓女，寻求婚房。今年的楼市呢最刚性的需求，就是这个。这些要结婚的人不会听王石那个三、四年以后再买房子，不会停在那里，你马上要结婚了，你必须买房；你不买房，有些女孩不买房子免谈结婚。男孩父母这方面怎么想办法也要给孩子买房子。

说到婚房这块，再说说我们开发区，我们开发区人均年龄在全市一定是最低的，你想想就行，一大批大批的刚毕业的大学生，来自五湖四海的老头的很少，一般的都是正当壮年、青年，他们一起聚集到我们烟台来，聚集到我们开发区来。我们开发区呢，就是马上要结婚的人，这个比别的地区一定也是高的。所以说，我们开发区楼市，就仅仅说刚性需求当前这块，也比别的区要多，这个需求是大的。我们年轻人多。你看看这个车往西走的，俊男美女们太多太多了。再说我们开发区呢，我多少年前，我就说，2000年的时候，当时我就说，我们开发区已经形成了充满了活力的一面了。所以一开始可能说我们怎样，后来呢，随着开发区的发展，我们烟台市的得天独厚的资源条件，从我们全国各地来看，现在来了很多人，精英，还有一些外商过来。这个地方就形成了一个移民文化，我们的移民文化最具活力的。世界上最发达的国家，法国，美国。美国，移民国家，中国最发达的城市、上海、深圳——移民城市，五湖四海的人聚集到一起，学习文化、学习对方的优点，很少有人学习对方的缺点。这是自然选择。现在，还有很多很多向往我们烟台移民，我们烟台的房子越是比较好的楼盘，至少是30%是外地人，就是说呢，我们国家给了人们身心的自由，你在东北再好，你也冷；你在西北再有钱，你也改变不了那个地方的干燥、风沙，想改变怎么办？非常得简单，只要你有钱，移民就是了，非常简单，那要来移民到烟台，首选哪里呢？一般来讲，首选开发区，因为开发区这里已经形成了我们移民文化的氛围，谁都希望来到我们开发区，他不想到那个地方一看，十几个人一看就自己是外地人，像深圳，不存在谁是外地人，都是外地人，像开发区，在这里，土生土长，我想一定不到1/3。所以说呢，我们烟台开发区，对外界的一种号召力也比其他区要强得多。

所以呢，当前来说刚性需求呢，我们再就是说移民来了，这些移民，多数是有钱的。他有这个能力，所以呢，你像我们大一点的房子，200，150的，还是卖的不错。这是我们吸引外人的，大家要知道。就是说呢，尽管说目前房地产市场上，有些投资客户比去年是少了，但是呢，仍然有。这个市场仍然是有的，因为从长期来看，房子永远是一个需求，它不光具有现在的价值，它永远都有价值，因为房子的问题和别的问题不一样，不会随着时间推移贬值。不会像车啊什么的，随着时间推移贬值，房子不会贬值，因为什么呢，因为人工费在涨、土地价值在涨。这些是自然的，这些成本呢，都是在改变，是吧？若干年以后，它的成本就变的了。将来的价格呢，成本定价法，一定是成本是最基本的。当然大家说这个市场，将来光它的成本价格就一定很高了。房价一定是高的。当然我们若干年前买的房子可以和若干年后的新房底价一样，现在2000年的房子和不可以和哪个小区的房子比价格，10年、20年还是可以的。我们现在讲，时间到了以后自动顺延，没有任何条件。所以说呢，房子，现在投资市场这块并不是完全没有的，还是有的，只是所占的比例比去年、比以前是少了，但是人们慢慢认识到投资股票，你看看，是不是啊，投资股票这方面，投资基金，这个透明度很低，很难掌控，但是投资房地产呢，会不会会高一点，但是比较容易看明白，预期的收益。

再一个说，我刚才也说了一个观点。将来大房子将会成为稀缺资源，为什么这样说呢？两年以前，120、130以上的房子在市场上是占70%，在市场上，比较比例非常大。但是现在由于国家的90、70的政策，90平方米以下的房子要占75%。国家有这个方面硬性规定。特别是最近现在正在规划的项目，它的比例是小的。这就带来一个什么呢，大户型的呢，我们原来是70%的时候大户型也卖了，也卖得不错，说明大户型的需求也是挺大的。就是说，既然原来大户型的市场不错，人们有钱的都是买大一点的房子。当然呢，因为现在强制性的规定，使大户型的房子产出的会少。大户型的房子呢，再过几年会是稀缺资源。现在呢，有了大户型的房子，不要紧，一定会卖得出去，价格还会高，物以希为贵嘛。我就想谈这几个观点谢谢大家。

特别推荐

• 更多>>