中国房地产业狂欢已结束 开发商的4种典型死法

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今天下午，参加了搜房网的“大话地产”节目，主题是：沪上宜居板块探寻之走近新江湾，“春季攻市·置业大行动”系列。新江湾城在上海楼市格局中属于后起之秀，尤其是去年出让的两块都飙出高价，可以说是2007年上海地价涨幅最大的区域。今年年初，重磅级的F地块被美国铁狮门以底价拿去，亦惹出一番风波。

老实说，这么块飞地，我以前是没去过的，所以借做节目，去现场走马观花地逛了一圈，看合生国际公寓和华润橡树湾两个项目，后者的产品挺有特色。晚上看了一下节目的相关文字，现场打字员工作水平有待提高，我看还是得亲自重新整理一番，以让网友们了解我的观点。我对新江湾城这个超级地产板块有四点看方法。

第一，从企业角度分析。大牌企业的聚积会提高板块开发及房价水平。仁恒的朋友坐我身边，先谈下仁恒。以前仁恒滨江园在上海是首屈一指的高档住宅，有20多个国家的人在小区里面生活，真正国际化，并且得到客户认可;目前正在卖的联洋那边的仁恒河滨园卖到3万多，比周边房价明确高出一截。我记得在04年帮朋友买房子，因为我在浦东，所以曾去外三林那边（现在的金地未来域那边）看盘，那时整个一片荒芜，居然还有农田，我们看到太荒凉了，最终也没有买。现在再看看就完全不一样了，金地、万科、浦发等有楼盘开发，区域档次明显上升。，大牌开发商确实有能量使某个板块提升，加快某个板块的开发进度和成熟进度，现在合生、华润、绿城、仁恒等地产大佬群集新江湾城，从市场角度看，他们对这里有乐观的判断和期许。

第二、从地价角度分析。从地价方面看，去年一年不仅是上海，整个全中国地价的增幅高于房价增幅，去年是1-9月份全国的地价同比增幅是百分之十二多，比房价增幅快一倍。去年，新江湾城地价增长速度比较偏快，楼板价05年楼市是5千多，06年是6千多，去年到绿城是1万2千5，仁恒2万，即使考虑到容积率的因素，涨幅也是非常惊人的，应该说整个07年在上海很多房地产板块里面新江湾板块非常惊人，反应出整个市场尤其是企业对这个板块的关注和预期，也受到了资本市场的推动，去年很多上市公司再融资很顺利，不仅上海，而且在很多地方，在宏观形势下。我想，放在眼下的房地产市场和资本市场不太景气的形势下，仁恒要想要报出2万，肯定要好好惦量惦量风险了。所有的房地产泡沫归根到底是地价的泡沫，尤其是日本泡沫的破灭充分证实了这一点。因为房子本身有折旧，但是下面的地皮在增值，所以说房地产泡沫都是地价泡沫。新江湾城地价是否有泡沫，房价是否有透支未来预期之嫌，这是需要掂量一下的。

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